有关违法建筑的相关法律适用观点

违法建筑的形成到保有过程衍生了一系列法律问题。如违法建筑的法律界定和财产属性、违法建筑引发的财产纠纷的处理、违法建筑能否成为执行标的、拆迁中对违法建筑的处理等。本文从违法建筑的法律定义及权属认定方面入手，探讨违法建筑在财产纠纷及执行中的相关法律适用观点。

【违法建筑的法律定义】  结合违法性及行政许可两个要素可以推导得出，违法建筑是违反了规范性法律文件的义务性、禁止性规定，未经相应行政主管部门审批、许可或者违背审批、许可的范围而修建的建筑物、构筑物或者相关设施。违法建筑分为违法进行的建设行为和违法建设后形成的建筑物两个层次。

【违法建筑行为性质认定与处理】 建筑行为违法属于行政法规范的范畴，其应受到行政法的制裁。出于城市管理、土地利用的规划，许多国家或地区都对建筑自由做出严格的限制，将违法建筑的认定和处理归属于行政行为。        

如前所述，违法建筑是以实质要素应结合程序要素来确认的，即建造人是否在获得行政许可从事建筑行为。在实务中对违法建筑认定及拆除时，应当充分考虑行政机关的职能，对违法建筑性质的确认应当倡导行政优先，先由行政机关限期作出建造人行为违法性与否的确认，并视违法的性质，即属程序性还是实体性违法建筑先行作出处理，以避免司法权过早介入带来与行政权之间的冲突。        

其次则是，行政机关未在期限内作出相应处理，则司法权方可依据当事人的请求介入并按违法的性质作出认定，并作出相应的处理。如程序性违法建筑，一般责令停止建设或使用，限期改正并处罚款，改正后符合规划要求，予以补办手续；属于实质性违法建筑，对于在建的责令停止建设，对于已建成的责令停止使用、限期拆除或予以没收，并处罚款，逾期拒不拆除，进行强制拆除。

【违法建筑的权属认定】  《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。  《物权法》第七条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。                  

第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。        

由上述规定可见，我国法律将权利取得限定合法取得，违法建筑不能取得物权登记，违法的事实建造行为在我国不能设立物权。

【违法建筑引发的财产纠纷的处理】  现实之中，程序性违法建筑可以通过补救来完成，实体违法建筑则难以通过补救完成。在认定涉违法建筑的民事行为时，应当合理平衡当事人意思自治与社会公共利益，对程序性违法建筑可以通过无效合同补救制度来弥补，及时补办手续的，合同效力得以补正。      

在继承、分家析产等纠纷中，此类纠纷是基于人身关系变化而发生，仅关系到占有人的变化，并不针对违法建筑作为标的的民事行为。实务中，可依据人身关系变化而产生相应的占有人对违法建筑享有占有、使用、收益的权利进行判断。      

在租赁纠纷中，最高法院关于城镇房屋租赁合同的司法解释一方面限定了无效合同的范围，在违法建筑物范围认定上也作出界定，另一方面在合同效力处理上采取了无效合同补救性措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形就认定合同有效。      

对于农村小产权房，对涉及权属归属及相关内容仍应不予受理，因为这种违反法律禁止性规定，未经许可的开发建设行为，显然与倡导的法治思维与方式的理念格格不入，否则某种程度上在纵容这种不规范行为。      

买卖纠纷中，本文持标的物违法而认定买卖合同无效的观点。因为在违法建筑的使用收益即关于“租赁”的认定上，司法解释的态度明确无效。举轻以明重，虽我国对不动产采用债权行为与物权行为二元论模式，但债权行为是以物权变动为目的，显然重于准物权性质的租赁。鉴于现行司法解释的态度，应认定涉违法建筑的买卖合同无效为妥，也有利于抑制违法建筑的层出不穷现象。认定无效后，仍应按无效合同处理原则互相返还。      

相邻纠纷中，审查是否影响通风采光等相邻关系，仍涉及相邻人之间事实状态的确定。此类纠纷着重考量是否超过了相邻人的容忍程度，而且此种容忍程度应不得高于合法建筑物的相邻人的容忍程度，以此确保相邻人不得在违法建筑行为下获得了更多的利益。        

侵权纠纷中，涉及违法建筑的倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害，违法建筑的占有人具有管理之义务，此类纠纷应按侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。      

拆迁纠纷中，结合我国土地管理、城乡规划的相关制度发展的进程，以“87摸底”为界限，在拆迁中应区分对待，87年之前建筑的，尊重历史认定为合法建筑；87年之后建筑的，虽未经行政许可，行政机关认定属程序性违法建筑，原则上可以通过补办手续完成，仅面临拆迁无须补办。

【违法建筑能否成为执行标的】 不可否认，违法建筑具有一定的财产价值，建造人对违法建筑具有事实上的管领与控制，享有占有利益，对违法建筑可实际占有、使用和收益。尤其有的违法建筑可以补救进行合法化追认，有的虽属强制拆除之列，但尚未拆除，有的虽立即拆除，但拆除后还产生残值。        

上述情形下的违法建筑如不作为执行标的有违公平正义，也不能切实维护债权人的利益。因此，应该本着实事求是物尽其用的思路，同样应采用行政优先的原则，先行由行政机关作出认定与处置。如逾期不认定，执行程序中可作出适当处理，考虑到违法建筑利益仅存在于保有阶段，执行中可对违法建筑现存的利益适当抵算以补偿价值，从而妥当平衡各方利益。