人民法院案例库：人民法院拍卖的房屋存在原居住人员非正常死亡事件，买受人请求撤销拍卖的，人民法院应予支持

来源：民事法律参考

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参考案例郭某、贝某与陈某执行复议案

2025-17-5-202-003 / 执行 / 执行复议案件 / 广东省高级人民法院 / 2024.02.23 / （2023）粤执复769号 / 执行 / 入库日期：2025.07.27

裁判要旨

执行中，人民法院拍卖的房屋存在原居住人员非正常死亡事件，构成房屋的重大瑕疵，足以影响买受人竞买该房屋的缔约基础，属于应当披露拍卖财产的重要信息。在网络司法拍卖中对该信息未予披露，拍卖成交后，买受人据此主张构成重大误解请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。

2023 年 6 月，广东揭阳中院在执行一起案件时，通过司法拍卖平台，公开竞拍被执行人陈某、王某名下，位于深圳的 21A、22A 两套房屋。这两套房屋地段优越，配套设施完善，吸引了众多竞买人的关注。郭某和贝某经过激烈的竞争，最终以 4821 万余元的高价竞得，并按照规定缴清了款项。7 月，法院依法裁定两套房分别归二人所有 ，一切看似进展得十分顺利。

然而，就在竞拍成功后不久，郭某和贝某却发现了一个让他们震惊不已的事实：该房屋在 2021 年 11 月发生过高空坠楼事件，造成 1 人死亡。这个消息犹如一颗重磅炸弹，让他们陷入了极度的困扰和纠结之中。他们原本怀着对美好生活的憧憬，花费巨资竞拍这两套房屋，希望能在这里开启新的生活，如今却因这一意外情况，购房居住的目的彻底落空。

                                  “凶宅” 争议：是否为重大瑕疵

这一事件引发了社会各界的广泛关注和激烈讨论，其中核心争议点在于，房屋内发生的非正常死亡事件，是否构成房屋的重大瑕疵。

（一）民间观念与心理影响

在中国传统文化中，“趋吉避凶”“择吉居住” 的观念深入人心 ，经过历史的长期积淀与延续，已经成为一种普遍的民间习俗。人们普遍认为，房屋不仅仅是一个居住的物理空间，更承载着情感、安全与生活的期望 。当房屋内发生非正常死亡事件，如自杀、凶杀等，这类房屋往往被人们称为 “凶宅”。居住在这样的房屋中，人们常常会产生忌讳、焦虑、恐惧等负面情绪，这些情绪会给居住者带来巨大的心理压力和阴影，严重影响居住的舒适度和生活质量。

想象一下，当你每天回到家中，脑海中不由自主地浮现出曾经发生的悲惨场景，那种挥之不去的恐惧和不安，无疑会让生活变得沉重而压抑。这种心理上的影响，不仅仅是主观感受，更是一种客观存在的社会现象，反映了人们对居住环境的心理需求和情感依赖。

（二）对房屋价值与交易的影响

从市场角度来看，房屋内发生的非正常死亡事件，会显著影响其交易价值。一旦房屋被贴上 “凶宅” 的标签，其市场价格往往会大幅贬损。许多购房者在选择房屋时，会明确避开这类发生过不幸事件的房屋，导致其市场需求急剧下降。在二手房交易市场中，“凶宅” 往往无人问津，即使降价出售，也难以吸引买家。这种市场现象充分表明，此类事件对房屋的交易价值和市场流通性产生了实质性的负面影响。

对于购房者而言，购买房屋是一项重大的生活决策，他们希望所购买的房屋能够带来安全、舒适和幸福的居住体验。而 “凶宅” 所带来的负面心理影响和潜在风险，与购房者的期望背道而驰，这无疑会极大地冲击他们的购买意愿。如果在购房过程中，购房者未能及时了解到房屋内的这一关键信息，而在购买后才发现真相，他们会感到被欺骗，进而对交易的公平性和合法性产生质疑。

                                        法律依据与法院裁判逻辑

（一）相关法律规定解读

在司法拍卖领域，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》是规范拍卖行为、保障当事人权益的重要法律依据 。其中第十二条第二款明确规定，拍卖公告应当包括拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务等信息 ，这就要求法院在进行网络司法拍卖时，必须全面、准确地披露拍卖财产的相关信息，确保竞买人能够充分了解拍卖标的的真实状况。

第十三条第十一项进一步强调，其他应当公示的信息也需在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示 ，这为将房屋内发生的非正常死亡事件纳入应当披露的信息范畴，提供了法律依据。而第三十一条第一项则规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，人民法院应当支持当事人、利害关系人提出的撤销网络司法拍卖的请求。

这些条款相互关联，形成了一个完整的法律体系，旨在保障网络司法拍卖的公平、公正和透明，保护竞买人的知情权和选择权。

（二）法院裁判案例分析

在上述广东高院审理的案件中，法院最终支持了郭某和贝某撤销拍卖的请求。法院认为，揭阳中院在拍卖案涉房屋时，未披露房屋内发生的高空坠楼死亡事件，这一信息的缺失致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现 ，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定的情形。

北京顺义区法院也有类似的案例，在赵某某与权某甲、权某乙执行异议案中，被执行人未将房屋内曾发生跳楼死亡事件告知法院，导致拍卖公告未能披露这一重大瑕疵，法院最终支持了赵某某撤销拍卖的请求。这些案例表明，法院在审理此类案件时，充分考虑了民间习俗和社会大众的普遍认知，认为房屋内发生的非正常死亡事件，构成房屋的重大瑕疵，影响买受人的真实意思表示和购买决策。法院在保障竞买人合法权益的同时，也维护了司法拍卖的公正性和严肃性，确保拍卖活动在法律框架内公平、有序地进行。

                                          司法拍卖中的信息披露责任

（一）法院的调查与披露义务

在司法拍卖活动中，法院肩负着至关重要的调查与披露义务。依据相关法律规定和司法实践要求，法院必须对拍卖财产进行全面、具体、详细的调查 ，这是保障拍卖公平公正的基础环节。调查内容涵盖了财产的权属关系、占有使用情况、权利负担、已知瑕疵等各个方面。对于不动产，法院要通过调取登记信息、实地勘察、入户调查等多种方式，确保掌握房屋的真实状况。只有这样，竞买人才能在充分了解拍卖财产的基础上，做出理性的竞买决策。

法院在拍卖公示时，应如实、充分、客观地披露拍卖财产的信息，严禁隐瞒或者夸大拍卖财产瑕疵。不能以 “现状拍卖” 或 “瑕疵不担保” 为由，免除自身的调查与披露责任。“现状拍卖” 并不意味着法院可以对财产状况不闻不问，“瑕疵不担保” 也不能成为法院逃避信息披露义务的借口。在网络司法拍卖中，竞买人主要通过法院披露的信息来了解拍卖财产，若法院未能履行好这一义务，竞买人在信息不对称的情况下参与竞买，其合法权益将无法得到有效保障。

（二）被执行人等相关方的配合义务

被执行人作为拍卖财产的原所有人，对房屋的情况最为了解，因此有义务向法院如实告知房屋存在的重大瑕疵信息。若被执行人故意隐瞒或提供虚假信息，不仅会损害竞买人的利益，还会干扰司法拍卖程序的正常进行，需承担相应的法律责任。在实际案例中，有的被执行人因担心房屋拍卖价格受到影响，而隐瞒房屋内发生的非正常死亡事件，这种行为严重违背了诚实信用原则和法律规定。

其他知晓房屋情况的相关方，如房屋的前租客、邻居等，在法院调查时，也应积极配合，如实提供所知信息。这些信息对于法院全面掌握房屋状况，准确披露拍卖信息具有重要意义。各方应充分认识到信息披露在司法拍卖中的重要性，共同维护拍卖活动的公平、公正与透明。