人民法院案例库最新：买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持，贷款本息由出卖人返还。

来源：民事法律参考

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参考案例：陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案

2025-07-2-091-001 / 民事 / 房屋买卖合同纠纷 / 江苏省盐城市中级人民法院 / 2024.10.30 / （2024）苏09民终4784号 / 二审 / 入库日期：2025.07.07 

裁判要旨

1.商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。

2. 合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。

                                             “房财两空” 的绝望

在城市的繁华背后，隐藏着许多不为人知的心酸故事。陆某和张某千本怀揣着对未来生活的美好憧憬，在 2021 年年底做出了一个重大决定 —— 购买盐城融某置业有限公司开发的某小区商品房。这本应是他们幸福生活的新起点，却没想到，从此陷入了一场漫长而痛苦的噩梦。

2021 年 12 月 22 日，陆某与融某置业公司签订房屋认购合同，满心欢喜地预定了某小区 8 幢 *** 号房，仿佛已经看到了未来温馨的家。12 月 31 日，双方正式签订《商品房买卖合同》（预售版），合同约定总购房款为 1183680 元。对于普通家庭来说，这可不是一笔小数目，陆某和张某千拿出了多年的积蓄，支付了433680 元首付款，剩余的 75 万元则按照融某置业公司的指定，向某银行股份有限公司盐城分行贷款，选择以按揭方式支付房款 ，期待着能早日住进属于自己的房子。

然而，现实却给了他们沉重一击。合同约定，融某置业公司应在 2023 年 12 月 30 日前交付房屋。但直到 2024 年 3 月，交房日期早已过去数月，陆某和张某千不仅没有等到交房的通知，还得知该商品房建设工程已停工数月，短期内毫无复工的可能性。在这期间，他们每月都按时偿还着按揭贷款，截至 2024 年 3 月 26 日，已支付贷款本金及利息 190430.39 元。可如今，房子交付无望，他们面临着既无房可住，又要背负沉重房贷的艰难处境，这让他们感到无比的绝望和无助。

像陆某和张某千这样的购房者并非个例。近年来，随着房地产市场的波动，烂尾楼事件时有发生，许多家庭倾尽所有购买的房子成为了泡影，却还要继续偿还银行贷款，承受着巨大的经济和精神压力。这背后，不仅是购房者个人的悲剧，也反映出商品房买卖合同与担保贷款合同在法律和现实中的复杂纠葛，亟待我们深入探讨和解决。 

                                         迷雾重重的购房之路

2021 年 12 月 22 日，怀揣着对未来美好生活的憧憬，陆某满心欢喜地与盐城融某置业有限公司签订了房屋认购合同。在那一刻，那套位于某小区 8 幢 *** 号房仿佛已经成为了他们温馨的港湾，承载着他们对家的所有想象。陆某按照约定，向融某置业公司支付了 2 万元定金，这笔钱不仅是购房的诚意，更是他们对未来的一份坚定承诺。

仅仅一周之后，12 月 31 日，陆某和张某千与融某置业公司正式签订了《商品房买卖合同》（预售版）。这份合同详细约定了双方的权利和义务，其中关于房屋交付时间和违约责任的条款，本应是保障购房者权益的重要依据。合同约定，融某置业公司应在 2023 年 12 月 30 日前，将验收合格的商品房交付给陆某和张某千。同时，对于逾期交付的情况也有明确规定：如果逾期在 30 日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 0.5 的违约金；若逾期超过 30 日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内返还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按照全部房价款 1% 向买受人支付违约金。这些条款看似清晰明了，为购房者提供了一定的保障，然而，他们万万没有想到，这些条款在未来的纠纷中会成为关键的争议点。

为了支付购房款，陆某和张某千拿出了多年的积蓄，支付了 433680 元首付款。2022 年 2 月 8 日，融某置业公司向他们开具了 433680 元增值税普通发票，发票载明系某小区预收购房款，这让他们对购房的事情更加安心了。然而，对于剩余的 75 万元房款，他们按照融某置业公司的指定，向某银行股份有限公司盐城分行申请了贷款。2 月 21 日，陆某、张某千、融某置业公司与某银行盐城分行签署了《个人购房借款 / 担保合同》。合同约定，陆某和张某千作为借款人向某银行盐城分行借款 75 万元用于支付房款，贷款期限为 120 个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。融某置业公司则作为保证人在合同上签字盖章，承担担保责任。3 月 23 日，这笔借款顺利转入融某置业公司账户，他们也开始了每月按时偿还按揭贷款的生活，满心期待着交房的那一天。

在接下来的日子里，陆某和张某千一直关注着房屋的建设进度，他们想象着未来在新房里的生活，孩子在宽敞的房间里玩耍，一家人围坐在餐桌前共享美食。然而，现实却逐渐变得残酷起来 。交房日期一天天临近，他们却没有收到融某置业公司任何关于交房的通知。当 2023 年 12 月 30 日过去，他们开始感到不安，主动联系融某置业公司询问情况，得到的答复却含糊其辞。直到 2024 年 3 月，他们才得知该商品房建设工程已停工数月，短期内毫无复工的可能性，交房更是遥遥无期。此时，他们已经按时偿还了近 2 年的按揭贷款，累计支付贷款本金及利息 190430.39 元。曾经美好的购房梦想，如今已被现实的阴霾所笼罩，他们陷入了深深的困境，不知道该何去何从。 

                                    暴风雨来袭：楼盘烂尾，纠纷爆发

面对交房无望的残酷现实，陆某和张某千并没有选择默默承受，而是勇敢地拿起法律武器，维护自己的合法权益 。2024 年，他们毅然向法院提起诉讼，将盐城融某置业有限公司和某银行股份有限公司盐城分行告上了法庭。

在起诉状中，陆某和张某千言辞恳切地表达了自己的诉求。他们请求法院判令解除与融某置业公司签订的《房屋认购合同》《商品房买卖合同》（预售版），以及与某银行盐城分行签订的《个人购房借款 / 担保合同》。这一系列合同的解除，对于他们来说，是摆脱困境的关键一步。同时，他们要求融某置业公司返还某银行盐城分行剩余银行贷款本金及利息，明确表示自己不承担返还剩余贷款本息的责任。这一诉求的背后，是他们对公平的渴望，既然房子无法交付，那么剩余的贷款理应由开发商承担。他们还希望融某置业公司返还首付款 433680 元及利息，这是他们多年的积蓄，如今却陷入了困境，他们迫切希望能拿回这笔钱。此外，他们主张融某置业公司支付违约金 11836.8 元，这是根据合同约定应得的赔偿，也是对开发商违约行为的一种惩戒。他们要求融某置业公司支付已还银行贷款及利息 190430.39 元，这些钱都是他们在过去近两年里辛苦偿还的，如今却面临着房财两空的局面，他们希望开发商能够给予补偿。

然而，融某置业公司在答辩时却提出了不同的观点。他们承认案涉住宅项目停工，短期内确实无法向陆某和张某千交付房屋。但他们声称，在 2023 年就已主动向陆某和张某千提出解除合同，并退还购房款，是陆某和张某千拒绝了这一提议。因此，他们认为由此产生的贷款利息应当由陆某和张某千自行承担，同时，融某置业公司也不应当承担合同约定的逾期交付违约金。融某置业公司的这一说法，无疑是将责任推给了购房者，试图逃避自己的违约责任。 某银行盐城分行也进行了答辩，他们强调自己是无过错方，不应承担超过合同约定的风险责任。银行认为，他们按照合同约定发放了贷款，履行了自己的义务，如今出现纠纷，他们有权要求借款人和合同担保人偿还剩余贷款本息。银行的立场很明确，他们更关注自身的利益，希望通过法律手段收回贷款。

这起案件的争议焦点逐渐浮出水面，案涉商品房买卖合同应否解除？案涉商品房担保贷款合同应否一并解除？案涉合同解除的法律后果又该如何确定？这些问题不仅关系到陆某和张某千的切身利益，也涉及到开发商、银行等多方的责任与权益，引发了社会各界的广泛关注。人们纷纷聚焦于此，期待法院能够给出一个公正、合理的判决，为类似的纠纷提供一个可参考的范例 。 

                                   拨云见日：法院的公正裁决

经过深入的调查和审理，江苏省盐城市亭湖区人民法院在 2024 年 6 月 24 日作出了一审判决 。一审法院严格依据相关法律条文，对案件进行了全面而细致的分析 。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。在本案中，融某置业公司与陆某、张某千明确约定应于 2023 年 12 月 30 日前交房，但截至 2024 年 4 月 15 日诉讼发生时，房屋仍未建成交付，且案涉商品房建设工程长期停工，短期内无交付可能。融某置业公司的逾期交房行为已构成根本违约，直接导致陆某、张某千购买商品房以居住使用等的合同目的彻底无法实现。因此，法院支持陆某、张某千解除与融某置业公司签订的《房屋认购合同》和《商品房买卖合同》（预售版）的诉求，并判定这两份合同于 2024 年 5 月 30 日解除。

对于陆某、张某千与某银行盐城分行签订的《个人购房借款 / 担保合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持 。法院认为，商品房买卖合同解除后，购房人通过贷款支付房款的目的已不复存在，若仍要求购房人继续履行担保贷款合同，对购房人极为不公平，且会使其陷入长期债务负担与无房可住的困境 。同时，为避免当事人另行起诉、实现纠纷的一揽子高效解决以及保证裁判的统一性，法院根据陆某、张某千的诉请，认定该《个人购房借款 / 担保合同》于 2024 年 5 月 30 日一并解除。

在合同解除的法律后果方面，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案合同解除系因融某置业公司无法按期交房所致，其存在明显过错，理应承担相应责任。融某置业公司需返还某银行盐城分行剩余贷款本金及利息。此外，融某置业公司要向陆某、张某千支付购房首付款 433680 元及利息，利息以 433680 元为基数，自 2022 年 2 月 8 日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，以弥补他们支付首付款所产生的利息损失。融某置业公司还需支付陆某、张某千已还 2022 年 4 月 20 日至 2024 年 3 月 26 日某银行盐城分行贷款本金及利息 190427.08 元，这是对他们在合同履行期间已实际偿还银行贷款部分的补偿 。融某置业公司应按照合同约定，向陆某、张某千支付违约金 11836.8 元，这符合双方在商品房买卖合同中对逾期交房违约责任的预先约定，是融某置业公司应承担的违约成本。

然而，一审判决后，某银行盐城分行不服，提起了上诉 。他们认为自身在整个过程中是无过错方，不应承担超过合同约定的风险责任，坚持要求借款人和合同担保人偿还剩余贷款本息。面对上诉，江苏省盐城市中级人民法院进行了二审审理。二审法院经过严谨的审查和分析，认为一审法院的判决事实认定清楚，法律适用正确。一审法院在判决时，充分考虑了贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素。融某置业公司作为商品房出卖人，因自身原因导致合同解除，理应承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。二审法院于 2024 年 10 月 30 日作出判决，驳回某银行盐城分行的上诉，维持原判。

这一判决结果，不仅为陆某和张某千讨回了公道，也为类似的房屋买卖合同纠纷案件提供了重要的参考范例。它彰显了法律在维护公平正义、保障购房者合法权益方面的重要作用，让人们看到了司法的力量和温度。在房地产市场日益复杂的今天，这样的判决无疑给广大购房者吃下了一颗定心丸，也对规范房地产开发商和银行等相关主体的行为起到了积极的推动作用。

                                法律的天平：法理分析与深度解读

在这起备受关注的房屋买卖合同纠纷案中，法院的判决不仅解决了陆某和张某千的燃眉之急，更蕴含着深刻的法理依据，对类似案件的处理具有重要的指导意义。

从合同解除的法律依据来看，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条赋予了当事人在特定情形下解除合同的权利 。当一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，另一方有权解除合同。在本案中，融某置业公司未能按照合同约定的时间交付房屋，且工程停工，交房遥遥无期，这使得陆某和张某千购买商品房用于居住的合同目的彻底落空。他们花费了大量的时间和金钱，满心期待能拥有一个温馨的家，如今却只能面对烂尾的楼盘，这种情况下，依据民法典的规定，他们完全有理由解除与融某置业公司签订的商品房买卖合同。

同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条进一步明确了商品房担保贷款合同与商品房买卖合同之间的关联。当商品房买卖合同被解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现时，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，法院应当予以支持 。在贷款购房的模式下，购房者贷款的目的就是为了支付购房款，实现购房的目标。如果商品房买卖合同因开发商的原因无法履行，那么担保贷款合同存在的基础也就不复存在。让购房者在没有得到房子的情况下，继续背负沉重的房贷，显然是不合理且不公平的。因此，法院支持陆某和张某千一并解除商品房担保贷款合同的诉求，是对法律条文的准确理解和适用，充分保障了购房者的合法权益。

在责任承担方面，法院的判决充分考虑了贷款购买商品房商业模式下的各种因素。贷款购房涉及开发商、购房者和银行三方主体，商品房买卖合同和担保贷款合同紧密相连。开发商作为商品房的出卖人，收取了购房者的首付款和银行贷款，却未能履行交付房屋的义务，存在明显的过错 。而购房者在整个过程中，按照合同约定履行了自己的义务，却因为开发商的违约行为陷入困境。银行虽然是按照合同约定发放贷款，但在商品房买卖合同解除的情况下，其贷款的回收也受到了影响 。从合同主体的缔约地位来看，开发商往往处于优势地位，他们在房地产开发过程中掌握着更多的信息和资源。购房者则相对处于弱势，他们在购房时往往只能依赖开发商提供的信息和承诺。在这种情况下，为了实现当事人权利义务的平衡，由开发商承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任是合理的。这不仅能够弥补购房者的损失，也能够促使开发商更加谨慎地履行合同义务，维护房地产市场的健康秩序。

此外，从公平原则的角度来看，开发商承担还款责任也符合法律的公平正义理念。购房者支付了购房款，却未能得到房屋，还要继续偿还贷款，这对他们来说是极大的不公平。而开发商在收取了款项后，却因为自身原因导致合同无法履行，却不承担相应的还款责任，这显然会加重购房者的负担，违背了公平原则。法院的判决让开发商承担还款责任，使双方的利益得到了平衡，体现了法律对公平正义的追求。

这起案件的判决在法律层面上是严谨且合理的。它以相关法律法规为依据，充分考虑了案件的实际情况和各方主体的利益，为解决类似的房屋买卖合同纠纷提供了一个典范。通过这一案例，我们也能更加深入地理解法律在调整社会经济关系中的重要作用，以及法律所追求的公平、正义价值目标。

                                 照亮前行的路：案例的深远影响

陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案的判决，如同一束强光，照亮了司法实践和房地产市场前行的道路，其影响深远而持久。

在司法实践领域，这一案例为同类案件的处理提供了极具价值的裁判参考。它清晰地界定了在商品房出卖人逾期交付房屋且工程停工、短期内无交付可能性的情况下，买受人的合同解除权以及相关合同解除后的责任承担问题。这使得法官在面对类似纠纷时，有了更为明确的裁判指引，能够更加准确地适用法律，做出公正的判决，从而有效避免同案不同判的情况发生，维护了司法的权威性和公正性 。例如，在今后其他地区发生的类似案件中，法官可以参考本案对《中华人民共和国民法典》第五百六十三条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款等条文的理解和运用，对案件进行严谨的分析和裁决 。这不仅提高了司法效率，也增强了司法裁判的可预测性，让当事人能够更加准确地预期自己的行为后果，更好地维护自身合法权益。

从规范房地产开发商行为的角度来看，该判决给开发商敲响了警钟。它明确地向开发商传达了一个信号：必须严格履行合同义务，按时交付合格的房屋。一旦出现违约行为，尤其是像本案中导致合同目的无法实现的根本违约，将承担沉重的法律后果。这将促使开发商在项目开发过程中，更加谨慎地规划资金、合理安排工程进度，确保项目能够顺利推进并按时交付。同时，也会促使开发商在与购房者签订合同前，更加认真地评估自身的履约能力，避免因盲目承诺而导致违约。例如，开发商在制定建设计划时，会充分考虑各种可能影响工期的因素，预留足够的弹性时间；在资金使用上，会更加规范和透明，确保资金用于项目建设，而不是挪作他用。这对于整个房地产行业的健康发展具有重要的推动作用，有助于营造一个更加诚信、规范的市场环境。

对于广大购房者而言，这一案例无疑是一颗 “定心丸”，极大地增强了他们的维权信心。在以往，当遇到楼盘烂尾、交房无望的情况时，购房者往往陷入极度的困境和迷茫之中，不知道自己的权益该如何保障，也不清楚该通过何种途径来维护自己的权益。而本案的判决让购房者看到了法律的力量和公正，让他们明白在面对开发商的违约行为时，自己并不是孤立无援的，完全可以通过法律途径来捍卫自己的合法权益 。这将鼓励更多的购房者在遇到类似问题时，勇敢地拿起法律武器，积极维护自己的权益。同时，也提醒购房者在购房过程中，要增强法律意识，仔细审查合同条款，保留好相关证据，以便在需要时能够有力地支持自己的诉求。例如，购房者在签订购房合同前，会更加仔细地研究合同中的交付时间、违约责任等条款，确保自身权益得到充分保障；在支付房款和偿还贷款过程中，会妥善保存好相关的发票、还款记录等证据，为可能出现的纠纷做好准备。

该案例对房地产市场的健康发展有着不可忽视的促进作用。它有助于恢复购房者对房地产市场的信心，稳定市场预期。当购房者相信自己的权益能够得到法律的有效保护时，他们会更加放心地参与房地产交易，从而促进房地产市场的活跃和稳定。同时，规范开发商行为也有利于优化市场资源配置，淘汰那些不诚信、不具备开发实力的开发商，让市场更加健康有序。例如，一些实力较弱、信誉不佳的开发商可能会因为担心承担巨大的法律风险而退出市场，而那些注重品质和信誉的开发商则会获得更多的市场份额，推动整个行业朝着更加优质、高效的方向发展。这对于保障社会民生、促进经济的稳定增长具有重要意义。

陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案的判决，以其独特的示范作用和导向价值，为司法实践、房地产市场以及广大购房者带来了积极而深远的影响，成为了推动社会公平正义和行业健康发展的重要力量。