二手房买卖合同如约定了卖房净得价、税费全部由买方承担，则履行过程中即便避税失败，补交税款卖方也无责、无需负担

来源：易居房产律师团

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导读

二手房买卖合同中存在阴阳价款的约定规避国家税收政策，如约定了卖房净得价、税费全部由买方承担，则履行过程中即便避税失败，补交税款卖方也无责、无需负担。

当事人信息

原告/被上诉人：宋某

被告/上诉人：谷某、范某

案情简介

2016年8月31日，宋某与谷某、范某签订合同约定：房屋价格为68万元；其余配套设施设备等作价为102万元；第七条税费相关规定：本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担全部；

当日，双方另签订协议约定：成交总价包括房屋及其他配套设施设备等作价总计为170万元，此价格为出卖人净得价，不含税。

上述合同签订后，谷某、范某依约支付定金，后双方产生争议，谷某、范某将宋某诉至法院，要求继续履行合同。法院判决谷某、范某支付剩余165万元房款，宋某将涉案房屋交付并过户至谷某、范某名下。

2017年8月8日，谷某、范某缴纳了51000元契税。2017年8月18日，宋某缴纳了165169.32元个人所得税，缴纳其余税费合计143904.47元，支付迟延缴纳税费滞纳金合计1378.44元。

原告宋某向法院诉请，被告向原告支付原告垫付的税费。

法院判决

一审法院判决：被告向原告支付税费310452.23元并支付利息。

二审法院驳回上诉，维持原判。

案例解析

1.关于税费负担基数

谷某、范某称房屋成交价为68万元，以68万房价款为基数计算税费；

宋某称房屋总价款是170万元，买方以68万元作为此宗房屋交易价格，无合同及法律依据，

一审法院认为：双方在合同中约定成交价款为68万元，102万元为房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价，卖方净得价为170万元，此种约定为房屋交易签约的常见样态。

正如本案中谷某、范某所述，正常履约则网签价格应为68万元，此系通常所述的“阴阳合同”约定，谷某、范某所述欲在网签合同中约定的价格条款68万元系无效条款，应以实际成交170万元为准，故法院对谷某、范某所持房屋价款为68万元之抗辩意见不予采纳。

二审法院认为：案涉合同虽约定房屋成交价格为68万元，其余设备等作价102万元，但亦约定宋某净得价170万元，不含税。此类约定系当前二手房交易市场合同常见样态，意欲实现避税目的。

现双方对此产生争议，避税目的因违反国家税收政策无法实现，故案涉房屋交易税额应当依据房屋实际成交价格为准，即170万元。

2.关于税费具体分担

宋某称双方约定170万元是净得价，税费由买方负担。

谷某、范某称其在合同中约定承担交易税费，系预期以68万房价款为基数计算的税费。现因宋某方原因使合同履行受阻以致过户税费增加，增加的税费应由宋某自行承担，其方从未承诺负担因此增加的税费；对于超出的102万元房款产生的税费负担，双方并未达成合意。

宋某对此不予认可，称房屋总价款是170万元，买方以68万元作为此宗房屋交易价格，无合同及法律依据，其方不清楚避税事宜，也无需与买方共同避税。双方的约定是概括的，“税费由买方承担全部”；合同约定税费由买方负担，关于税费成本的数额买方应负核实义务，买方对税费的错误预期应由其自行承担责任。

一审法院认为：本案合同中约定买方承担全部交易税款，卖方净得价为170万元，宋某称其方仅关注净得价170万元，即使避税亦为买方获益，其方因此未再关注税费数额，亦属合理，合同中并无约定，且谷某、范某并未举证证明双方签约时，曾就税费负担进行过明确区分，宋某知晓谷某、范某仅负担68万元价格范围内的税费。

此外，此类阴阳价款的约定通常意在规避国家税收政策。谷某、范某是合同约定的税款负担方，应对己方的税费成本予以审慎关注核实，谷某、范某起诉要求继续履行合同，办理过户，应当知晓交易价格为170万元，亦应知晓合同约定税费由买方全部承担的后果和风险，故法院对谷某、范某所持预期以68万元价格过户，不知晓税费负担基数为170万元之辩称意见不予采纳，认定其应当按合同约定负担全部税费。

宋某作为法定缴税义务人，在谷某、范某未按合同约定配合缴纳税款时，为防止滞纳金累计损失，垫付税费，有权要求谷某、范某按合同约定支付垫付款项。

二审法院认为：依据双方合同约定，本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担全部，加之谷某、范某曾另案诉请继续履行案涉合同，其方应当知晓相应税费负担的后果，一审法院综合考虑上述情况，对其方不同意以170万元房价款为基数负担税费的抗辩意见不予支持，认定正确，本院对此不持异议。现宋某作为法定缴税义务人先行垫付案涉交易税费，谷某、范某应当依据合同约定向宋某支付其垫付款项及相应利息。

律师解析：

近几年，随着房屋价格的上涨，二手房交易中“阴阳合同”的现象大幅增多，“阴阳合同”价款的约定通常意在规避国家税收政策，当双方正常履行合同，出卖人对价款无异议时，买卖双方可能按较低价格成功办理网签案，实现避税目的。

但当履行发生争议，通过诉讼经法院判决过户、执行时，无论网签与否，网签价格是否与实际成交价格一致，房屋的价款均须以实际成交价格为准，以此完成过户手续并缴纳税费，就失去了避税空间。

在合同约定卖方实收或者买方应缴全部税费的情况下，税务机关核查追缴相关税款，或者要求纳税义务人主动据实补缴税款，由此产生的税款差额及滞纳金应由谁承担？

（一）税费差额由谁承担？

各地的类似判例来看，补缴税费一般均以实际约定为准，遵循意思自治原则，由约定方承担。海南省第一中级人民法院在（2021）琼96民终3213号民事判决书中、北京市第三中级人民法院在（2023）京03民终19818号民事判决书中、广东省深圳市中级人民法院在（2020）粤03民终15502号民事判决书中、广东省佛山市中级人民法院在（2019）粤06民终6938号民事判决书中以及本案均持该观点。

但也有观点认为虽然合同存在约定，但应按照双方过错对于补缴税费承担各自责任。如，北京市第一中级人民法院在（2022）京01民终7840号民事判决书中认为：交易价格拆分条款的签订将直接减少左某、吴某应缴税额，对此，左某、吴某是主要过错方。而谢某对此亦存在一定利益关系，其作为交易一方参与了带有避税条款的文件签订，亦存在一定的主观过错。双方均存在过错。一审法院确定谢某承担10%的过错责任，左某、吴某承担90%的过错责任处理正确。

如，北京市昌平区人民法院在（2021）京0114民初13083号民事判决书中认为：双方对税款负担的约定，避税系左罡、吴玉萍所追求的直接目的，谢立娟给予了放任的默契配合。因此基于交易价格拆分条款无效改变应税额导致应纳税款增加，双方均存在过错。本院确定谢立娟承担10%的过错责任。左罡、吴玉萍承担90%的过错责任。

（二）滞纳金应由谁承担？

通过检索，存在多种情况，以各担一半最多，但也存在一方承担责任更多一方承担责任较少，主要是从双方过错出发：①阴阳合同由谁首先提出；②由谁首先提出原过户申报的价格；③谁获利最多。

如，北京市第一中级人民法院在（2022）京01民终7840号民事判决书中认为：案涉房屋交易税款缴纳的合同义务主体是左某、吴某，左某、吴某一方对“滞纳金”的产生并扩大虽然有一定的客观原因，但其存在主观上的放任因素，需对此承担主要责任。同时，根据合同约定，出卖人谢某有义务协助左某、吴某及时完成税款缴纳，对案涉税款“滞纳金”的产生并扩大亦具有一定过错。一审法院确定谢某承担10%的滞纳责任，左某、吴某承担90%的滞纳责任处理正确。

如，北京市昌平区人民法院在（2021）京0114民初13083号民事判决书中认为：双方对交易税款负担的约定，表明案涉交易税款缴纳为左罡、吴玉萍的合同义务。协助配合完税即进行纳税申报为谢立娟的合同义务。谢立娟对不当地协助配合，应当承担相应责任。左罡、吴玉萍作为案涉交易税款负担者，应当按照约定依法定期限积极履行完税义务。其未能依约按期缴纳税款，导致滞纳金的发生，应当承担主要责任。本院确定谢立娟承担10%的滞纳责任。左罡、吴玉萍承担90%的滞纳责任。

本案中，滞纳金全部由买方承担，法院认为卖方对于未税款缴纳产生滞纳金并无过错。卖方仅关注净得价未再关注税费数额，亦属合理；买方是合同约定的税款负担方，应对己方的税费成本予以审慎关注核实。买方作为法定缴税义务人，在卖方未按合同约定配合缴纳税款时，为防止滞纳金累计损失，应垫付税费。