人民法院案例库：出租人应当将于第三人合同内容向承租人全面、不迟延地通知，保障承租人能够行使优先承租权

来源：民事法律参考

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参考案例北京某至物业管理有限责任公司诉北京某锦宾馆房屋租赁合同纠纷案

2025-07-2-111-001 / 民事 / 租赁合同纠纷 / 北京市第二中级人民法院 / 2021.04.28 / （2021）京02民终2444号 / 二审 / 入库日期：2025.02.25

裁判要旨

1.出租人有继续出租房屋的意愿，且与第三人确定了租赁合同的内容，出租人应当将相关内容向承租人全面、不迟延地通知，保障承租人能够行使民法典第七百三十四条规定的优先承租权。

2.租赁期限届满，承租人优先承租所依据的“同等条件”应限定为租赁物的用途、租金、租赁期限、支付期限和方式等可直接影响出租人在租赁合同中可获利益的关键要素。

裁判要旨解析及适用指引

一、出租人的通知义务

法条依据《民法典》第734条第2款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”出租人若与第三人订立新租赁合同，需确保承租人知情并有机会行使优先权。

关键要求

全面性：须披露第三人合同的全部关键条款（如租金、租期、支付方式等），不得选择性告知。

及时性：应在与第三人达成合意后、实际签约前通知承租人，避免承租人因信息滞后丧失行权机会。

未履行后果若出租人未履行通知义务，承租人可主张优先承租权受损，甚至请求撤销出租人与第三人的合同（需结合具体情形）。

二、“同等条件”的界定标准

核心要素

要素	说明
用途	租赁物使用性质（如住宅、商业）直接影响租金及价值，需保持一致。
租金	核心经济条款，通常以金额及支付周期为准，但需考虑通货膨胀、市场波动等因素。
租赁期限	长期租赁对房东收益更稳定，若第三人提出更长租期，承租人需匹配期限方可优先。
支付方式	如押一付三、季付等，影响资金流动性，属关键条件。

非核心因素排除

房屋装修标准、物业管理费承担方等不影响房东核心利益的条款，一般不纳入“同等条件”。第三人承诺的其他优惠（如赠送家具）若未写入合同，则不构成约束房东的条件。

举证责任分配

承租人需举证其提出的条件与第三人条件实质等同；出租人需证明第三人条件存在显著优势，且已如实告知承租人。

三、典型案例参考

案例1、出租人甲与乙签订5年租赁合同，期满后甲未通知乙即与丙签订6年租约，租金相同。裁判结果：甲未履行通知义务，乙可主张优先承租权，要求与甲重新协商合同条款或赔偿损失。

案例2、乙在续租时提出与丙相同的租金但租期缩短1年，甲拒绝。裁判结果：因租期差异影响甲长期收益，乙未满足“同等条件”，优先权不成立。

四、实务建议

对承租人：① 主动关注到期提醒，要求出租人书面确认续租意向；② 收到新租约信息后，应在合理期限内（如15日）明确提出异议或主张优先权。

对出租人：① 与第三人签约前，应书面通知承租人拟签约内容；② 明确“同等条件”范围，留存沟通记录以避免争议。

结语：该裁判要旨旨在平衡租赁双方权益，通过强化出租人信息披露义务和细化“同等条件”标准，为优先承租权的行使提供清晰规则。实践中需注意合同条款设计、证据固定及期限管理，以防范法律风险。