某实业公司诉某物业管理公司物业服务合同纠纷案——地下车位未计入购房款的，不属业主共有

来源：最高法    民事法律参考

本文仅供交流学习，若来源、作者标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知，我们将立即删除。

---

基本案情

某实业公司作为开发商，建立了小区楼盘和地下车库，并为地下车库向有关部门办理了停车许可证。某实业公司在房产销售初始阶段已将部分车位以长期租赁的方式租赁给部分小区业主，一次性收取租金，车位使用年限等同于房屋的产权年限。某物业管理公司作为该小区的物业服务公司，与某实业公司签订了物业委托管理合同，约定某实业公司委托某物业管理公司进行物业管理，其中包括剩余的地下车位，由某物业管理公司委托管理和收取停车费，并约定五年之后某物业管理公司要把所有的物业和地下车位予以返还。合同到期后双方未再续约和签订任何协议，但某物业管理公司仍继续提供物业服务。

之后，某物业管理公司与该小区业主委员会签订物业委托管理合同，某物业管理公司受小区业主委员会委托进行物业管理。在此期间，某实业公司与小区业主委员会签订协议书，约定某实业公司因资金困难无力支付小区房屋公用设施专用基金，将部分出售或长期出租地下车位，价格由某实业公司自行合理拟定并保证本次处置车位的收入首先支付大修基金，小区业主委员会有权监督大修基金的支付情况。根据上述协议约定，某实业公司又与部分小区业主签订租赁合同，将部分车位长期出租给小区业主。地下车库分为地下一层和地下二层，其中地下二层属于人防工程，地下车库的车位均未办理产权登记手续。

某实业公司起诉到法院称，根据其与某物业管理公司签订的物业服务合同约定，合同到期后，某实业公司有权要求某物业管理公司返还剩余的115个车位和收取的停车费，双方争议主要是对地下车位的归属和收益权的问题。

广东省深圳市南山区人民法院于2012年9月20日作出（2012）深南法民三初字第201号民事判决：驳回某实业公司的全部诉讼请求。某实业公司不服一审判决，提出上诉，广东省深圳市中级人民法院于2013年5月20日作出（2012）深中法房终字第3158号民事判决：驳回上诉、维持原判。某实业公司不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院提审本案，并于2014年11月18日作出（2014）粤高法民一提字第30号民事判决：撤销原一审、二审判决，支持某实业公司的诉讼请求。

某物业管理公司不服再审判决，向检察机关申请监督。最高人民检察院于2018年3月26日作出（2018）最高法民抗4号民事裁定，认为再审判决适用法律错误，主要理由是：（1）案涉车位的所有权归全体业主所有，某实业公司无权要求某物业管理公司归还案涉车位。本案中，某实业公司在与涉诉小区业主签订房地产预售合同之时并未对地下停车库的权益进行特别约定。地下停车库的权益根据“房地一体”原则已随房地产同时转移，即案涉车位应属于全体业主共有。（2）某物业管理公司有权收取案涉车位的租金。根据《物权法》及有关法律规定，业主委员会系由业主选举产生，是代表业主利益的组织，其有权依据法定程序与物业服务企业签订物业管理合同。本案中，美某广场业主委员会先后于2008年4月和2011年3月与某物业管理公司签订了美某广场物业委托管理合同。因此，某物业管理公司收取案涉车位的租金，依据的是与美某广场业主委员会之间的委托管理合同，该合同合法有效。而某实业公司并非案涉车位的所有权人，无权要求某物业管理公司返还收取的案涉车位租金。

最高人民法院于2019年9月18日作出（2018）最高法民再263号民事判决：检察机关的抗诉理由，不予采纳，维持广东省高级人民法院的再审判决。

裁判理由

法院生效裁判认为：经查明，案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，各户房屋的分摊公用面积亦不包括地下一、二层的建筑面积。因此，案涉地下停车场也未计入公用建筑面积及作为分摊公用面积销售给业主，现在也没有证据证实地下停车场的成本以其他方式实际计入业主的购房款中，即案涉地下停车场开发成本并未相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此，不宜认定案涉车位已随美某广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。案涉115个地下停车位分属于地下一层、地下二层，其中100个停车位位于地下二层。地下二层属于民防工程，经查明该人防工程系某实业公司投资和建设，战时作为一般城市居民掩蔽所，平时可作为停车场。根据《人民防空法》第5条第2款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，某实业公司作为该人防工程的投资者享有相关的收益即对案涉车位中位于地下二层的100个停车位享有收益。因并无事实和法律依据证明业主有处置车位的权利，故某物业管理公司关于其与业主委员会之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。因某物业管理公司与某实业公司之间的委托合同期满后，双方当事人并未就委托事宜重新签订相关协议，某物业管理公司不再是案涉停车位管理委托人，应当依照约定归还某实业公司委托其管理的地下车位和收取的停车费。综上所述，检察机关的抗诉理由，不予采纳。

裁判要旨

开发商投资建设地下车库，但是相应的车位并未办理产权登记，开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用，而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用，亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时，地下车位由开发商建设、投资的，仍归开发商使用收益。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权，不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让，一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后，开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。

关联索引

《中华人民共和国人民防空法》第5条第2款

一审：广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第201号民事判决（2012年9月20日）

二审：广东省深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第3158号民事判决（2013年5月20日）

再审：广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第30号民事判决（2014年11月18日）

再审审查：最高人民法院（2018）最高法民抗4号民事裁定（2018年3月26日）

再审：最高人民法院（2018）最高法民再263号民事判决（2019年9月18日）

观点：主编：江必新、夏道虎

来源：中华人民共和国民法典重点条文实务详解（上）

目前，住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：一是独立车库。多见于高档住宅小区，是分设于室内或室外，与其他车库有明确界分的车库。这部分车库大多属于相应业主专有，记载于业主的权利证书中，实践中争议不大。二是地面车位。仅指占有小区共有的道路或其他场地修建的供停放汽车的车位，不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。由于地面车位所在的地面面积包括在小区总土地使用权面积之内，因此，地面车位一般属于全体业主共有。三是规划范围内未约定归属的地下车位。对地下车位没有约定的，应当归建设单位所有。首先，原始权利应当归属于开发商，其才可以出售、附赠、出租。由于建造地下车库的地下空间处于地表以下至建筑物、其他附着物的最深基础平面以上，而这部分空间是土地使用权人也即房地产开发商在地表上建造建筑物、附着物的基础工程所必需的，属于土地使用权效力所及的范围之内，因此，建造地下车库的地下空间的使用权归属于房地产开发商，地下车库的原始所有权也应属于房地产开发商。其次，对于规划内的车位四至范围明确，有独立的出入口，已经成为与住房相区别的、独立的特定物，不构成主从之物。对住户来说，不能因其购买了楼房就自然取得了对车位部分的所有权。再次，在房屋买卖合同中注明的分摊范围，是判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据，因此车位、车库应当推定为属于投资人即建设单位所有。最后人防车位。基于人防车位的公共功能属性，应认定属于国家所有，不宜认定属于建设单位或者全体业主所有。建设单位基于对人防车位的投资行为，可以依法享有对人防车位进行使用、管理与收益的权利。