最高法执行局会议纪要：法院查封、扣押、冻结，房管局因工作疏忽未办理登记并公示的，其效力不得对抗善意第三人

来源：摘自《执行工作指导》总第94辑（最高人民法院执行局编）

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最高人民法院执行局法官会议纪要

       人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人

                                   (2025年第17次法官会议纪要)

基本案情

在A中心与K公司合同纠纷一案中，A中心于2013年10月24日就K公司名下案涉房产设立了最高额抵押登记。甲法院在执行该案过程中，对案涉房产进行拍卖、变卖，A中心以最高价竞得。甲法院遂裁定将案涉房产及相应土地使用权过户至A中心名下。

N公司以其系在先查封、A中心抵押权无效等为由，向甲法院提出书面异议，请求撤销该次变卖，并将案涉房产及相应土地使用权过户至N公司名下。

甲法院查明，在N公司与K公司民间借贷纠纷一案执行过程中，该院于2013年1月21日向某区房管局送达协助执行通知书，轮候查封案涉房产，当日某区房管局签署送达回证，但未在房屋登记簿上记载。后甲法院转为首封、2015年续封案涉房产，某区房管局均未在房屋登记簿上记载。

异议、复议法院均认为，法院的查封未经登记公示的，不具备对抗已登记查封或善意第三人的效力，遂裁定驳回了N公司的异议、复议请求。N公司向最高人民法院申请监督。

法律问题

未办理登记的不动产查封，能否对抗之后善意第三人的抵押权？

法官会议意见

最高人民法院执行局法官会议一致意见认为，不动产查封的公示原则上应当通过办理查封登记的方式进行，只有在不动产本身并未登记产权的情况下，才能通过张贴封条、公告等方式进行公示。执行法院依法作出查封裁定并送达协助执行通知书后，因行政机关的工作疏忽没有办理登记并公示的，该查封不具有对抗善意第三人的效力。

本案中，没有证据证明A中心在办理抵押登记时知道案涉房产已经被法院查封，可以认定为善意第三人，甲法院认定A中心优先于N公司受偿，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条第3款的规定。

同时，要将执行法院未执行到位的责任与行政机关的过错责任区分开来。关于行政机关的责任问题，登记机关未按法院协助执行通知书的要求办理，造成申请执行人损失的，申请执行人除了可就登记机关的过错申请其承担行政赔偿责任，执行法院亦可对其不履行协助义务问题进行处罚。