高法答疑：业主能否以物业服务人提供的物业服务存在瑕疵为由就交纳物业服务费进行抗辩？

来源：《甘肃审判》2025年第6期

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业主能否以物业服务人提供的物业服务存在瑕疵为由就交纳物业服务费进行抗辩？

审判实践中，业主因对物业服务人产生不满拒绝支付物业费的现象大量存在，当物业服务人提起诉讼追索物业费时，业主往往以物业服务人提供的物业服务不符合约定为由提出抗辩。虽法律对于是否可以减免物业费未有明确规定，但基于物业服务合同双务合同的法律性质，司法实践中，在业主提供的证据确实能够证明物业服务人没有提供符合约定的服务的情况下，有的判决对业主要求减免物业费的诉讼请求予以了支持。业主的该抗辩能否得到支持有赖于法官根据案件的具体情况，结合合同约定，考虑物业服务自身的特点，对当事人实际权利义务关系予以平衡并作出调整。具体来说，要考虑以下因素：

一、物业服务内容具有多样性的特点。业主能否以部分服务存在瑕疵为由进行抗辩，须考虑该瑕疵对整体物业服务合同履行的影响。如果物业服务人提供了基本的物业服务内容，业主应当依照合同约定交纳物业服务费用，不能以某项物业服务存在瑕疵为由而拒绝交纳服务费。

二、物业服务过程具有持续性的特点。物业服务人提供的服务是动态的，在其提供的服务偶尔存在瑕疵的情形下，业主能否以此为由进行抗辩，必须考虑该瑕疵的持续时间。如果物业服务人基本持续提供了合格的服务，业主不应以偶尔存在瑕疵为由拒绝交纳物业费。

三、物业服务的标准具有不可计量性的特点。物业公司提供服务的评价标准，主要是一种主观感受，难以进行数值的刻画，单个或少数业主能否以其个体负面感受为由进行抗辩，需要参考小区内大多数业主的共同评价或有确切的证据证明服务存在重大瑕疵，比如物业服务人违反合同约定未经业主大会决议处分共用部位、侵占共同收益，多次因服务问题受到相关职能部门行政处罚或因服务质量不合格被其主管部门调星降级等。

四、物业服务的对象具有整体性。物业公司提供服务的对象是全体业主，单个或少数业主以服务内容存在瑕疵就交纳物业费进行抗辩，从维护全体业主利益角度出发，法院对此类抗辩不宜采纳，因为这会对整个小区的物业服务质量造成冲击，不利于小区全体业主的权益保护。如果小区的大部分业主对物业服务不满意，法院应尽量释明大部分业主可通过业主大会要求物业服务进行整改或者更换物业服务人。总而言之，司法实践中，法院应对多数业主的该抗辩能否成立认真审查，从严掌握，即限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

答疑：省法院民三庭