最高法裁判观点：业主委员会诉请开发商履行确权登记义务及承担逾期办证违约金，即使业主大会已授权，人民法院亦不予受理

来源：民事法律参考

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参考案例某小区业主委员会诉某房地产开发公司、某建筑公司房屋买卖合同纠纷案

2023-07-2-091-001 / 民事 / 房屋买卖合同纠纷 / 最高人民法院 / 2021.12.17 / （2021）最高法民再344号 / 再审 / 入库日期：2024.02.21 / 修改日期：2024.02.23

裁判要旨

业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会决议的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。业主委员会诉讼请求涉及的配套设施未建设及退还前期物业费等问题，属于业主共有事项和物业共同管理事项，人民法院应予受理。业主委员会诉讼请求涉及的开发商履行商品房买卖合同约定的不动产权确权登记义务及承担逾期办证违约金等问题，属于业主专有事项，即使其具有业主大会的授权，人民法院亦不予受理。

解读

一、法律框架下的核心结论

业主委员会无权代表业主起诉开发商履行商品房买卖合同中的不动产权登记义务及逾期办证违约金，理由如下：

诉讼请求性质：此类诉求源于《商品房买卖合同》的债权关系，属于（如房屋产权登记），与建筑物共有部分或共同管理事项无直接关联。

业主委员会职权限制：根据《民法典》第278条及《物业管理条例》，业主委员会的职责限于（如公共设施维修、物业服务监督），无权介入业主专有权利的行使。

司法实践明确排除：最高人民法院在（2021）最高法民再344号等裁定中明确指出，业主委员会就专有债权提起诉讼的，法院，即使获得业主大会授权。

二、法律依据与实务要点

1. 业主委员会诉讼主体资格的法定边界

《民法典》第278条：明确业主共同决定事项的范围（如共有部分处分、维修资金使用等），但《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第7条：将“共有部分处分”“业主大会决定事项”界定为共有权范畴，专有债权不在此列。

《民事诉讼法》第122条：原告须与案件有“直接利害关系”。业主委员会对专有债权无直接利益，故。

2. 司法裁判规则的强化

最高院裁判要旨：

“业委会诉请开发商履行商品房买卖合同约定的不动产权确权登记义务及承担逾期办证违约金等问题，属于业主专有事项，即使具有业主大会授权，人民法院亦不予受理。”

典型案例：在“国电业委会诉宏基房产公司案”中，法院驳回起诉的核心理由是：，此类纠纷应由业主个人通过诉讼解决。

3. 业主专有权利救济的合法路径

个人诉讼：业主可依据《商品房买卖合同》单独起诉开发商，主张逾期办证违约金。

集体诉讼：若多数业主权益受损，可通过或提高效率，但需符合《民事诉讼法》第53-54条程序要求。

三、延伸风险提示

业主大会授权的无效性：即使业主大会决议授权，因诉求涉及专有事项，法院仍会裁定。

诉讼成本考量：专有债权纠纷通常标的额较小，业主需权衡个人诉讼成本与收益。

开发商履约督促：业主可通过行政投诉（如向不动产登记机构、住建部门反映）推动开发商履行办证义务。

四、结论

我国法律及司法实践严格区分共有事项与专有事项的救济主体资格。业主委员会作为共有权益的代表，无权就专有债权提起诉讼，此类纠纷需由业主自行通过法律途径解决。这一规则设计旨在防止业主委员会职权过度扩张，保障业主对个人权利的自主处分权。