“法拍房”到底是个啥? 法拍房那些事儿...

来源： 法律开讲

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“法拍房”能不能买？怎么买？如何确定起拍价、如何交付？费用如何承担？遇到房产有租约如何处理？今天小编就给大家讲讲法拍房的那些事儿

01 “法拍房”有什么注意事项

“法拍房”与绝大多数普通二手房本身并无差别，其买卖途径为司法网络竞拍而非普通二手房市场交易。对于竞买人的资格，只要在司法拍卖平台上完成实名注册并缴纳参拍保证金的，都可以参与竞买（有悔拍记录的除外）。但“法拍房”毕竟不是普通二手房，有以下需要注意的事项：

一是无论买受人是申请贷款还是自筹资金，均须在拍卖公告指定的时限内付清全部款项。竞买人要在决定参与拍卖前，准备好资金，避免因无法按期支付尾款而被认定悔拍，一但认定悔拍，除非法律规定的特殊情形，如不可抗力（新冠疫情等）、政策变化等，涉案房产将重新拍卖，竞买人已经缴纳的保证金将不予退还。

二是有关税费问题承担。除以物抵债外，深圳法院目前实行的是交易过程中的一切税费均由买受人承担。竞买人应在拍卖前查明交易中可能产生的税费，再决定是否竞买、以多少价格竞买，如已经成功竞买，但以支付税费金额过高为由主张拍卖无效的，人民法院不予支持。

三是法院是否交付房产。虽然司法拍卖以清场移交为原则，但有例外情形，主要有：执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的；拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用的；案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益等。

四是房产瑕疵。如有无附带租约拍卖、土地使用权期限、是否涉嫌违法建筑等，如买受人一旦成功竞得的，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五项规定，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。如买受人以拍卖物存在瑕疵为由主张拍卖无效的，人民法院不予支持。

五是关注自身是否符合相关房产调控政策。如是否限购、限贷等，避免竞拍成功后，无法办理过户或付款手续。如因房产政策调控，买受人无法办理过户手续而主张拍卖无效的，人民法院不予支持。

02 司法拍卖是否收取费用

司法拍卖不收取任何费用。

03 保证金比例如何确定

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。

04 缴纳尾款的期限是多长

缴纳尾款的时间为拍卖成交后的十个工作日。

05 拍卖成交后何时能交付

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

06 关于清场交付

广东省高级人民法院于2019年6月29日下发的《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》，该意见明确规定不动产拍卖坚持以清场移交为原则、不清场移交为例外。在该意见下发前，深圳法院做法不尽相同。该意见下发后，深圳法院统一了做法，此后发布的拍卖公告，对不予清场交付均予以明示，没有注明不清场交付的，原则上都是要清场交付的。

07 实践中哪些应当清场交付

先租赁后抵押的，不清场；

先抵押后租赁的，可清场；

先查封后租赁的，应清场；

先租赁后查封的，看租赁在抵押前还是抵押后，再决定；

以租抵债的，不保护。

司法实践中，不予清场交付的房产很少。先租赁后抵押的，这类房产多数为业主已经付清全部购房款，因借贷需要将房产抵押给金融机构或其他人员，且在借贷之前已经出租的，这种租约符合“买卖不破租赁”的原则，在拍卖后依法不予清场交付。大量房产是抵押后查封前出租的，这类案件当事人按揭贷款买房后出租，以租还贷，这种租约的存在显然对拍卖房产和实现抵押权有影响，通常法院会涤除租约后拍卖。

另外，在人民法院查封后出租的，除人民法院同意出租的以外，均为擅自处分查封财产，不仅不受法律保护，还可能涉嫌妨害执行，有可能受到人民法院处罚。

最后，法院在审核租约中，发现以租抵债的，根据最高人民法院发布的有关指导案例，则认定为名为租赁实为借贷，系以房产使用权作偿债担保或是以使用权偿债，该“租赁关系”无论是否签订有租约或进行租赁备案，均不符合“买卖不破租赁”。

08 承租到待拍卖房产时，如何维护合法权益

在司法实践中，因人民法院最初并不知悉涉案房产租赁等情况，通常在房产调查张贴产权异议公告后，相关案外人向法院主张租赁权，法院才知悉涉案房产的租赁情况。人民法院审查租约时，如认定符合“买卖不破租赁”的，法院会在拍卖房产公告中披露带租约拍卖，并注明在租赁保护期，买受人在保护期内申请腾退房产的，人民法院不予支持。

当然，如果承租人坚持主张“买卖不破租赁”的，可循异议程序，向执行法院提出执行异议立案申请。

09 如法院依法除去租约拍卖但承租人拒不搬离的，如何处置

人民法院裁定涤除租约拍卖涉案房产的，同时会下发《限期搬离通知书》，送达承租人后即发生法律效力，如承租人继续占用涉案房产，将涉嫌妨害执行，根据《民事诉讼法》有关规定，人民法院可以对相关责任人处以最高10万元人民币的罚款，十五日以内拘留，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任，最高可处七年以下有期徒刑。通常执行法官会劝导承租人不要选择对抗执行，应循合法途径维权。

如租到了法院处置的房产，可根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第二款规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；

如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。承租人可以向有管辖权的法院提出民事诉讼，要求相关方予以赔偿。

10 被执行人名下只有一套住房怎么办

首先，生存权高于债权，人民法院处置被执行人名下唯一房产的，应保障其必要生活条件。其次，债权特别是金融债权关系到国家的金融秩序稳定，如买房人以唯一住房不得处分为由拒绝法院执行且不偿还银行贷款，必将导致大量“坏账”，直接损害守法公民的权利，造成金融秩序动荡，这也是法律所不允许的，为了平衡这一关系，最高人民法院做出了明确规定，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

据此，在符合上述三个条件之一的，被执行人名下的唯一房产是可以处分的。在司法实践中，被执行人主张保留唯一住房必要生活费用的，须向法院提出申请并举证，执行法院通常会征求债权人意见，询问其是否愿意为被执行人提供住房，通常债权人较少会提供住房，则人民法院继续处分房产，并在所得拍卖款不足以清偿全部债务时，在拍卖款中按照一定的标准为符合条件的被执行人保留5至8年的租金，作为其维持生活的必要费用。

11 维持生活的必要费用如何确定与发放

保留租金的目的是维持生活必要费用，具有鲜明的救济性而非补偿性，金额通常为几万元至二十几万元不等，人民法院会综合衡量被执行人负债情况、平均租金标准、被执行人经济状况和扶养家属情况等，在5至8年范围内确定保留租金的具体数额，在被执行人不妨害执行的前提下，发放给被执行人。

首先，在拍卖案款已经偿付了全部债务后，仍有剩余且剩余金额大于拟保留租金的金额时，人民法院将剩余案款会退还给被执行人，因被执行人维持生活必要费用已有保障，则人民法院通常不再为其保留租金。

其次，被执行人须配合人民法院主动履行，即交付涉案房产，如不交付涉案房产，不仅涉嫌妨害执行，而且丧失申请保留租金的前提条件。

第三，根据相关规定，保留租金的标准按人均15平方米、家庭最高50平方米，以当地平均租金水平保留5至8年的租金。

12 被执行人如何促成拍卖房产高价成交

如果被执行人没有偿付能力，可主动配合法院依法执行。如：主动配合法院进行房产调查，目前市中级法院已推出“VR”全景看房功能，可以安排上门实景拍摄，让潜在买受人全面了解房产情况，有更好的购房体验，促进房产成交；再如主动与租客解除租约，如存在租约，无论法院是否除去租约拍卖，潜在买受人可能会担心买到房产后不能及时入住等，从而降低竞拍热情，影响拍卖成交价格。最后就是主动搬离房产，配合法院清场交付等。