承租房屋经营并扩建，能否获得扩建部分及作为经营承租人的征收补偿利益？

作者：陈擎川       湖北创智律师事务所

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01问题引出

出租人A与承租人B签订房屋租赁合同，A将房屋出租给B用于经营，经过A同意，B在承租的房屋上进行扩建，双方对遇到征收拆迁后的补偿未作约定。后遇征收拆迁，租赁房屋及扩建部分均被纳入征收拆迁范围。那么：

① B能否获得扩建部分的征收补偿利益？

② B作为经营承租人，又能否获得与之相关的征收补偿利益？

③ 能够获得哪些补偿？

④ 如果B又将房屋转租给了C，那么作为次承租人的C能否直接向A主张征收补偿利益？

⑤ B、C以什么案由起诉？

02承租人对扩建部分的征收补偿利益

（一）承租人对扩建部分仅享有使用权，不享有所有权

承租人在承租的房屋上扩建，并非是在自身享有土地使用权如宅基地使用权、建设用地使用权的土地上进行扩建，大多数情况也非取得相关部门许可的合法建造，不同于《民法典》第二百三十一条规定的依事实行为设立物权，承租人对扩建部分仅享有使用权，不享有所有权。

有法院认为，承租人对扩建部分仅享有使用权，不享有所有权。

案例1：（2014）民申字第2071号，最高院认为：“双方虽然在合同中对新金陵公司租赁期间自建的房屋、附属物归属未作约定，但新金陵公司在租赁期间仅享有自建部分的使用权，而不享有所有权。”

案例2：（2014）民一终字第59号，最高院认为：“家居乐公司对房屋进行装饰装修，建造钢棚及安装广告栏、空调、消防等附着设施的性质为添附，致原物增值，权属不变，所有权仍归润轻公司、酿酒厂所有，家居乐公司在租期内享有使用权。”

（二）依公平原则，承租人获得一定比例的征收补偿利益

承租人扩建房屋所产生的征收补偿款的归属问题，法律未有明确规定。在承租人扩建的房屋被纳入征收范围后，征收单位与被征收人（一般为产权人或公房承租人）（出租人）签订的征收拆迁补偿协议中一般会核算扩建房屋（通常为无证面积）的补偿款，承租人虽非征收补偿协议的相对方，但承租人的扩建行为事实上增加了出租人的补偿款。

实务中，法院的主要处理方式有：

① 考虑到承租人的扩建投入、剩余租期、租赁目的无法实现、扩建致被征收房屋增值等因素，基于公平原则，判决承租人获得一定比例的补偿款。

② 参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《城镇房屋租赁司法解释》”)第九条第四项的规定，以剩余租期占整个租期的比例，再乘以对应的补偿款，进而计算出承租人所能获得的补偿款。

案例1：（2019）最高法民申4935号，最高院认为：“艳阳天公司为长期租赁进行了投资建设，后因土地收储而无法继续承租使用案涉房产，导致合同目的不能实现，其遭受的损失应获得补偿。鉴于土地储备中心已将案涉房产的全部补偿款支付给轻工大学，其中包括艳阳天公司改建、扩建、新建及装饰装修提升的价值部分，故一审、二审法院认定轻工大学应支付艳阳天公司相应补偿并无不当。关于补偿款的具体分配，一审、二审法院基于租赁房屋用途变更系承租人与出租人合意所致，综合考虑双方在改建、扩建、新建中的付出和投入，根据《房地产估价报告》和《补偿协议书》等证据材料，酌定对案涉房产中有证房屋因变更房产用途而增值的部分由艳阳天公司和轻工大学各享50%；艳阳天公司单独出资改、扩建的无证房屋部分的补偿款由艳阳天公司和轻工大学各享50%；艳阳天公司新建简易房的补偿款由艳阳天公司享有并无不当。”

案例2：（2013）苏民终字第0242号，江苏高院认为：“双方在二审期间也一致确认改建部分（含装饰装修）所有权属于润轻公司，润轻公司对新金陵公司应当给予补偿……对于该部分拆迁补偿款的处理，应该按照双方合同约定，结合实际投入、租赁合同的履行情况综合予以考量。由于涉案房屋拆迁，新金陵公司无法继续使用租赁物，客观上造成一定的损失。双方合同约定的租赁期间为10年，双方在二审期间一致陈述本案租赁在2009年下半年终止，因此，双方租赁合同实际已履行4年，对新金陵公司已经使用的4年的被拆迁房屋及装饰装修的相关利益，新金陵公司无权要求润轻公司给予补偿。对未履行的部分，考虑到改建（含装饰装修）系新金陵公司出资建设，新金陵公司对外出租经营，实际经营户客观上也进行了装饰装修，同时新金陵公司是在润轻公司原有房屋拆除后改建的，原被拆迁房屋状况亦无法查明，本院综合上述因素，酌定双方按8：2的比例进行分配，即新金陵公司改建部分应得的补偿款为11189921.86元（23312337.2元÷10年×6×0.8）。”

当然，也有法院在按照上述方式计算补偿款时，考虑到出租人于剩余租期内获取租金收益的目的落空，为平衡双方利益，判决在支付承租人补偿款的同时扣减剩余租期内的租金【案例：（2018）湘民终158号】。

（三）依添附行为的规定确定扩建部分的征收补偿利益

《民法典》第三百二十二条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”

有法院认为，承租人扩建房屋属于添附行为，在没有约定的情况下，按照保护无过错当事人的原则确定，或者给予受损害方补偿。

案例1：（2014）民一终字第59号，最高院认为：“家居乐公司对房屋进行装饰装修，建造钢棚及安装广告栏、空调、消防等附着设施的性质为添附，致原物增值，权属不变，所有权仍归润轻公司、酿酒厂所有，家居乐公司在租期内享有使用权。拆迁致讼争标的物灭失，润轻公司、酿酒厂丧失所有权，家居乐公司失去使用权，拆迁补偿款应在双方之间合理分配，不应归一方单独所有……家居乐公司应使用租赁物15年，拆迁时租赁期尚余9.5年，据此计算其应获得投入成本补偿为：39332700÷15×9.5=24910710元……家居乐公司的投入使拆迁物增值，其投入与拆迁补偿款的获得之间存在直接因果关系，并且家居乐公司的投入本应获得收益，拆迁使其预期利益落空，该损失亦应得到适当弥补。基于家居乐公司对拆迁物所做贡献及其所遭受的重大损失，对剩余77674714.9-24910710=52764004.9元补偿款，家居乐公司亦应享有部分权利……本院酌定家居乐公司应获得52764004.9元中的30%，即52764004.9×30%=15829201.5元，由此计算家居乐公司应得的补偿款为24910710＋3794758.1＋15829201.5=44534669.6元。”

案例2：（2017）鄂民再179号案中，湖北高院认为：“金荣出资在租赁轻工大学的房屋后进行了扩建和自建是客观事实，其行为应属于添附行为……轻工大学与金荣之间签订的《租赁合同》并未对房屋扩建、自建的情形进行约定，在租赁期限届满后，轻工大学亦未就该房屋扩建、自建部分向金荣支付相应折价款。现房屋连同扩建和自建部分均已被征收拆除，土地储备中心已向向轻工大学支付的包干总价人民币8亿元，包括收储地块上所有土地使用权、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿，及搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目。且房屋征收部门、武汉轻工大学、里咖啡餐厅三方签订的备忘录也已确认由轻工大学承担对里咖啡餐厅因房屋腾退应获得补偿的付款义务。故该部分房屋被征收的相应价值应由金荣获得……”

个人认为，实务中，法院判决承租人享有扩建部分的全部补偿款或不享有任何补偿款是少数情况，大多数法院的做法是依据公平原则，在综合考量承租人的投入、剩余租期、被征收房屋的增值等因素后，判决承租人享有一定比例的补偿款。

03作为经营承租人的征收补偿利益

承租人除了可以主张自行扩建部分的征收补偿利益外，其作为经营承租人，还可以主张与之相关的征收补偿利益。

《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号，已失效）第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”明确了签订拆迁补偿协议的主体包含承租人。但该条例已被现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行，以下简称“《补偿条例》”）所废止，《补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人……订立补偿协议。”即明确了与征收单位签订补偿协议的主体仅为房屋所有权人，不再包含承租人。但第十七条又规定了给予被征收人的补偿包含“搬迁补偿、停产停业损失补偿、奖励”等可能涉及承租人的补偿项目。

征收单位直接与产权人而非承租人签订征收补偿协议有出于高效推进征收工作的考虑，征收单位给予产权人的补偿中实际上涵盖了承租人的补偿，据此，承租人可主张相应的补偿款。

以下以武汉市为例，简析经营承租人就非住宅房屋所能主张的征收补偿利益：

（一）停产停业损失补偿

从《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（2016年12月1日起施行，以下简称“《补偿实施办法》”）第二十二条第一款“房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。”的规定来看，与征收单位签订征收补偿协议的主体除了被征收人（产权人)以外，还有公房承租人。

《补偿实施办法》第三十条第一款规定：“征收生产经营性用房，造成被征收人或者公有房屋承租人停产停业损失的，应当给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。”第三十一条规定：“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。”

前已述及，承租人虽非征收补偿协议的相对方，但征收单位给予被征收人的补偿中实际上涵盖了承租人的补偿，从《补偿实施办法》第三十一条的规定来看，征收单位实际上也考虑到了承租人的停产停业损失补偿等费用。

对于停产停业损失补偿款的归属，实务中有不同的观点：

① 承租人在被征收的房屋中经营，征收行为对承租人的经营造成了影响，因此停产停业损失补偿应由承租人享有；

② 出租人将房屋出租给承租人，本身也是租赁经营的一种方式，征收行为导致出租人无法就被征收的房屋继续出租，对出租人的经营也造成了影响，因此出租人也应享有停产停业损失补偿。

有法院认为，征收拆迁对出租人及承租人的经营均产生影响，依公平原则，酌定停产停业损失补偿费在出租人与承租人之间分配。

案例1：（2017）鄂01民终1389号，武汉中院认为：“关于停产停业损失的补偿，振生公司与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订的《征收补偿协议书》中虽然没有确定停产停业损失金额，但确定了经营性补助金额，且《二七沿江片二期（二期-2片）旧城区改建项目房屋征收补偿方案》规定“征收生产经营性用房，造成被征收人或公有房屋承租人停产停业损失的，应当给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿……”，一审法院考虑到砌墙打围会对观沧海公司的经营产生影响，从而酌定参照停产停业损失的计算标准，按被征收房屋价值的2.5%进行补偿并无不当。”

案例2：（2022）鄂01民终13311号，武汉中院认为：“胜东服务公司与东星德众服务站之间就案涉租赁场地签订了《租赁合同》，而拆迁事实的发生是在该《租赁合同》到期之后发生，届时双方当事人之间的租赁关系处于不定期租赁状态，且拆迁协议的合同双方系胜东服务公司与第三人东承市政公司之间签订，胜东服务公司作为根据拆迁协议的约定已将自己公司进行注销登记，客观上也存在停产停业的损失，故胜东服务公司与东星德众服务站均存在停产停业的损失，一审法院判定停产停业损失全部补偿给东星德众服务站的裁判缺乏事实依据，本院依法予以改判，酌定停产停业损失由胜东服务公司、东星德众服务站各享有一半，即由胜东服务公司向东星德众服务站返还一半停产停业损失补偿费175327元。”

案例3：（2021）鄂01民终2356号案中，武汉中院认为：“关于停产停业损失补偿，是拆迁主体针对房屋租金或生产经营的预期收益损失的补偿，双方租赁合同并未就此明确约定，但就经营性房屋租赁合同目的而言，出租人因出让房屋使用权而获得租金收益，承租人因承租房屋、占有使用为获得经营收益，双方均存在因房屋拆迁而停产停业造成的预期收益损失。一审法院综合本案实际情况，认定由钱长贵承担租金损失的同时，酌定其享有了2/3的停产停业损失补偿，属一审法院自由裁量范畴，也能平衡双方利益，本院依法予以维持。”

当然，也存在法院判决将停产停业损失补偿全部支付给承租人，或以不存在停产停业事实为由，判决不支付承租人停产停业损失补偿的案例。但大部分法院会依据公平原则判决停产停业损失补偿款在出租人与承租人之间分配。

（二）装饰装修补偿

同样，从《补偿实施办法》第三十一条的规定来看，承租人可依据其与被征收人、公房承租人的约定分配装饰装修价值补偿费。

实务中，法院的主要处理方式为：

① 依公平原则，由承租人获得一定比例的装饰装修补偿款。

② 在没有约定的情况下，根据《城镇房屋租赁司法解释》第九条第四项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”的规定，酌定补偿承租人剩余租期内的装饰装修残值损失，具体以剩余租期占整个租期的比例，再乘以承租房屋对应的装饰装修补偿款。

案例1：（2017）鄂民再179号，湖北高院认为：“关于对租赁房屋装饰装修部分的补偿问题……虽合同约定装修投入由金荣自行投资，合同到期后轻工大学对金荣的装修不负任何赔偿责任，但轻工大学在从政府征收中获得了包含房屋装修部分的补偿项目后，却要求已投入巨大装修成本而经营未满两年的金荣无条件腾退房屋，显失公平。故原一审本着公平原则，酌定金荣承租房屋部分应得80%装饰装修补偿，即1,694,822.4元（1,765.44平方米×承租房产部分装修单价1,200元/平方米×80%），处理并无不当，本院依法予以确认。”

案例2：（2020）鄂01民终9240号，武汉中院认为：“因苏终英与武汉建工科研设计有限公司所签订的租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，租赁合同逾期后苏终英与武汉建工科研设计有限公司形成不定期租赁关系，双方在不定期租赁关系期间，案涉房屋被征收，一审法院考虑到苏终英与武汉建工科研设计有限公司原租赁合同的约定及公平原则酌定苏终英享有案涉房屋被征收的50%装修补偿款，并无不妥。”

案例3：（2022）鄂01民终22726号，武汉中院认为：“关于吴爱芬主张的装修补偿。……根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第四项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，本案中，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，管成林应适当补偿吴爱芬的装修残值损失。一审法院参照《南湖中学南校区改扩建项目房屋征收补偿方案》中规定的装修损失补偿标准，酌情认定管成林以案涉房屋建筑面积38.12平方米为基数，按照500元/平方米的标准，补偿吴爱芬合同解除之后剩余租赁期内的装修残值损失13977.33元（38.12平方米×500元/平方米×44月÷60月）。”

当然，也有法院判决直接由承租人获得全部装修装饰补偿款【案例：（2017）鄂01民终1389号】，或者考虑到在征收评估时已扣除装饰装修折旧部分，且装饰装修由承租人出资完成，判决由承租人获得全部装饰装修补偿款【案例：（2019）最高法民申4935号】。

个人认为，法院在审查承租人能否获得装饰装修补偿款及补偿金额时，一般会综合考量租赁合同约定、承租人的装饰装修投入、出租人获得的装饰装修补偿款金额、剩余租期等因素。

（三）搬迁补偿费

从《补偿实施办法》第二十七条“征收房屋，房屋征收部门应当向被征收人或者公有房屋承租人支付搬迁费。搬迁费标准由各区人民政府参照市场价格制定。”、第三十八条的规定来看，“对按期签约、搬迁的被征收人或者公有房屋承租人，房屋征收部门应当给予搬迁奖励。”

实践中，一般情况下，搬迁成本实际上由实际承租人负担，因此，实际承租人可据此主张搬迁补偿费。

有法院认为，考虑到承租人为房屋实际使用人、搬迁人，配合拆迁按期搬迁等，判决由承租人享有搬迁补偿费。

案例1：（2017）鄂01民终5806号，武汉中院认为：“关于银博公司、艾菲尔酒店上诉主张服务公司、电器公司应支付案涉拆迁协议项下的搬迁补偿费5954770元、生产经营性房屋停产停业损失费2500800元的问题，服务公司、电器公司因银博公司、艾菲尔酒店承租的面积、投入建成的面积及配合拆迁按期搬离，取得的搬迁补偿费5954770元、生产经营性房屋停产停业损失费2500800元，根据合同约定及公平原则应当支付给银博公司、艾菲尔酒店，银博公司、艾菲尔酒店的该项上诉请求本院予以支持。”

案例2：（2021）鄂01民终415号，武汉中院认为：“关于房屋搬迁补偿的归属问题。一审法院认定房屋搬迁补偿应当支付给房屋实际使用、搬迁人即邓庆符合本案事实和法律规定，刘馨上诉称搬迁补偿因房屋征收产生，补偿对象是被征收房屋的所有权人，且本案征收行为在租赁关系之后，故搬迁行为与邓庆无关的理由不能成立，本院不予支持。”

（四）搬迁奖励费

《补偿实施办法》第三十八条规定了对按期签约、搬迁的被征收人或公有房屋承租人的搬迁奖励。

有法院认为，承租人按期搬迁的，判决承租人享有一定比例的搬迁奖励费。

案例：（2017）鄂01民终5806号，武汉中院认为：“关于银博公司、艾菲尔酒店上诉主张服务公司、电器公司应支付案涉拆迁协议项下的按期签约搬迁奖励费5210000元的问题。银博公司、艾菲尔酒店并非案涉房屋被拆迁人，不具有签订拆迁补偿协议的主体资格，但根据案涉《电器集团片旧城项目房屋征收补偿方案》，该项奖励费涉及限期签约和按期搬迁，艾菲尔酒店搬迁并未影响拆迁日程，故银博公司、艾菲尔酒店的该项上诉主张本院酌定在1563000元（即30%）范围内予以支持。”

当然，也存在法院以承租人非被征收人，主张搬迁奖励无法律依据，或承租人未及时进行搬迁，判决出租人无需支付承租人搬迁奖励的判例【案例：（2016）鄂01民终5661号、（2018)鄂01民初2298号】。

个人认为，承租人按期搬迁，未影响征收拆迁工作正常推进的情况下，应由承租人享有搬迁奖励费。

04次承租人向谁主张征收补偿利益？

在上例中，作为次承租人的C依据租赁合同向承租人B主张权利毫无疑问。但C能否向A（出租人）主张征收补偿利益呢？或者C又将房屋转租给了D，存在层层转租的情况下，那么D能否向A主张征收补偿利益呢？

B或C或D能否向征收单位直接主张征收补偿利益呢？

有法院认为，依据合同相对性原理，次承租人只能向承租人主张征收补偿利益，不能向出租人主张征收补偿利益。

案例1：（2022）鄂01民终5924号，武汉中院认为：“汇东公司与简朴寨公司签订租赁合同，简朴寨公司将其承租的汇东公司房屋部分转租给汉唐公司，汉唐公司系次承租人，其与汇东公司并无合同关系。汇东公司与简朴寨公司已就简朴寨公司租赁的全部房屋面积（包括汉唐公司租赁的部分）的拆迁补偿达成了初步的意见，简朴寨公司亦通过诉讼积极向汇东公司主张权利，因付款条件尚未成就法院不予支持，汉唐公司向汇东公司主张拆迁补偿没有合同依据和法律依据。”

案例2：（2017）鄂01民终1389号，武汉中院认为：“案外人彭念军与振生公司并无直接的合同关系，如彭念军认为前述三项补偿自己亦有部分权利，可与观沧海公司协商或通过其他合法途径解决。”

也有法院认为，各方对层层租赁关系均明知，虽无直接租赁关系，但为避免讼累，次承租人可向出租人主张征收补偿利益。这里列出上海一中院一个有借鉴意义的案例。

案例：(2019)沪01民终6180号，上海一中院认为：“元翰公司、云峰公司分别作为实际使用涉案房屋的承租人，在租赁过程中遇政府动拆迁，客观上存在经营损失及搬迁损失等，其二公司有权主张拆迁补偿利益。本案中，各方对涉案房屋层层租赁关系均系明知，虽茸新五金和元翰公司、云峰公司没有直接租赁关系，但鉴于茸新五金作为房屋产权人已取得全部拆迁补偿款22,382,110元，元翰公司、云峰公司又有权获得其中一部分拆迁补偿，为避免讼累，有效保护当事人合法权益，元翰公司、云峰公司于本案中向茸新五金主张相应拆迁利益，与法无悖。”

个人认为，合同相对性虽不能任意突破，但在涉及征收拆迁的租赁关系中，应视情况具体分析，实践中层层转租的情况非常多见，如严守合同相对性，作为次承租人的C只能起诉承租人B，如判决B承担责任，则B再起诉出租人A。如此，需层层向上追索，或由一个案件衍生数个案件，确实增加讼累。

另外，前已述及，承租人、次承租人虽非征收补偿协议的相对方，但在征收单位给予被征收人的补偿中，实际上涵盖了对承租人、次承租人的补偿。一般来说，对于扩建房屋，比较容易查清由哪一主体完成，如次承租人C完成房屋扩建，那么C可直接就扩建房屋对应的补偿向出租人A主张，不至于损害其他主体的利益；对于装饰装修等，如果能够查清由某一主体完成或者承租人、次承租人均存在装饰装修的情况下，能够在一案中至征收单位查清各自对应的装饰装修部分，那么C也可据此直接向出租人A主张对应部分的征收补偿利益，也不至于损害其他主体的利益。

对此，个人认为上述上海一中院的判决可以借鉴。

关于B或C或D能否直接向征收单位主张征收补偿利益，在下文分析。

05关于案由问题

在上例中，如B或C主张征收补偿利益，应以什么案由起诉呢？民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷（原房屋拆迁安置补偿合同纠纷）、房屋租赁合同纠纷、不当得利纠纷还是其他民事案由？或提起相关行政诉讼？

（一）适用房屋租赁合同纠纷案由，不适用民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷、不当得利纠纷案由

有法院认为，征收补偿协议的签订主体为征收单位与被征收人，承租人非征收补偿协议的相对方，因此，承租人以民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷（原房屋拆迁安置补偿合同纠纷）为由起诉有误，应以房屋租赁合同纠纷为由起诉。

案例1：（2019）最高法民申4935号，最高院认为：“（一）关于案涉法律关系的性质问题。艳阳天公司与轻工大学先后签订了多份房屋租赁合同，并在取得轻工大学同意的情况下对承租房屋进行了改建、扩建、新建及装饰装修。其后，艳阳天公司因承租房产被收储，合同目的无法实现，起诉要求轻工大学支付相关补偿利益。本案虽由土地收储行为引发，鉴于艳阳天公司并非土地收储行为的直接相对人，系基于与轻工大学之间的租赁合同关系而主张相应的补偿，故本案应为租赁合同纠纷。一审、二审判决将本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷不妥，本院予以纠正。”

案例2：（2019）鄂01民终8048号，武汉中院认为：“黄克芝与公路客运金家墩分公司之间系租赁合同关系，黄克芝并非征收补偿合同的当事人，不能享有征收补偿合同的权利，不能以政府与公路客运金家墩分公司签订的征收补偿协议作为依据主张权利，黄克芝因承租的涉案房屋被征收产生的权利，应当依据其与公路客运金家墩分公司签订的《房屋租赁合同》的约定提出主张。”

案例3：（2022）鄂01民终22726号，武汉中院认为：“其诉请依据的基础法律关系为其与管成林签订的《房屋租赁合同》。曾虹锦作为房屋的所有权人与征收部门签订相关征收补偿协议，吴爱芬并非被征收人，不是征收关系当事人。因此，一审法院依据当事人之间的法律关系及吴爱芬的诉请确定本案为房屋租赁合同纠纷，有事实和法律依据，本院予以维持。”

有法院认为，即使被征收人（产权人、出租人）获得了应由承租人获得的利益，也是对征收单位构成不当得利，由于承租人非征收补偿协议的相对方，被征收人（产权人、出租人）不对承租人构成不当得利，因此，承租人以不当得利纠纷为由起诉有误。

案例：（2017）鄂01民终1655号案中，武汉中院认为：“轻工大学获得补偿款，系基于与武汉市硚口区土地储备事务中心签订的《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》，该协议书即为轻工大学获得征收补偿款的合法依据。且该土地使用权在轻工大学名下，轻工大学获得土地收储补偿亦有事实依据。如果轻工大学获得了应由他人获得的补偿，应对武汉市硚口区土地储备事务中心构成不当得利。轻工大学从收储人处获利利益，其获利行为与鑫洪达吉公司即使存在的损失之间也没有直接的因果关系。鑫洪达吉公司并非轻工大学与收储人之间形成的土地收储补偿法律关系的当事人，轻工大学不对鑫洪达吉公司构成不当得利。”

（二）关于行政诉讼

前已述及，承租人或次承租人非征收补偿协议的相对方，其以民事法律关系起诉征收单位缺乏依据。

以上提到，B或C或D能否直接向征收单位主张征收补偿利益，实际上涉及到B或C或D的行政诉讼主体资格问题。

有法院认为，能作为行政诉讼主体的是行政行为相对人及利害关系人，一般情况下，只有房屋产权人与征收、补偿行为具有利害关系，承租人不具有利害关系。例外情况是征收单位知道承租人具有独立的补偿利益后，既不与产权人也不与承租人就承租人独立的补偿利益签订补偿协议或作出补偿决定，此时承租人有权以自己的名义主张独立的补偿利益。

案例：(2020)最高法行再110号一案中，最高院认为：“《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。所谓‘有利害关系’，可以理解为被诉行政行为有可能对起诉人的权利义务造成区别于其他人的特别损害或者不利影响，且起诉人无法通过其他有效方式寻求救济。在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。”

因此，在上例中，由于B、C、D非行政行为相对人，不能直接就征收单位提起行政诉讼，除非征收单位知道其具有独立的补偿利益后，既不与产权人也不与其就独立的补偿利益签订补偿协议或作出补偿决定。

06租赁合同对征收补偿作出约定

以上案例中，讨论的前提基本是租赁合同对于征收补偿没有作出约定。如租赁合同作出诸如“如遇征收拆迁，双方互不负责”的约定，承租人还能否主张相应的征收补偿利益呢？

有法院认为，即使租赁合同约定“双方互不负责”，但租赁合同因征收拆迁这一不可归责于双方的事由解除，依据公平原则，由作为受益人的出租人对承租人进行补偿。

案例1：（2018）最高法民终107号，最高院认为：“案涉《房屋租赁合同》第八条也约定，由于不可抗力（水灾、地震、战争）原因造成本合同不能继续履行，双方互不负责任。虽然该合同仅列举了水灾、地震、战争等不可抗力的情形，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条关于“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定，不可抗力并不限于双方当事人在上述《房屋租赁合同》中约定的情形，应以有关客观情况是否同时具备不可预见性、不可避免性、不可克服性等特征加以综合判断。具体到本案中……因案涉土地被政府征收，并导致案涉房屋因政府征收行为被拆除，显然已无法继续提供给水调歌头公司租赁使用，故双方签订《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的目的已无法实现……因案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的解除事由不可归责于任何一方当事人，故双方当事人均不存在过错，不需向对方承担含赔偿损失在内的违约责任，但仍存在合同解除后的损失合理分担问题……在合同因不可归责于双方的事由而解除的情况下，可以按照公平原则分担损失，虽然该条款针对的是剩余租赁期内的装饰装修残值损失，但公平原则是《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》规定的基本原则，一审法院在本案中对装饰装修残值损失之外的其他损失，亦适用公平原则判令作为受益人的洪山村委会、三鸿公司予以补偿，符合上述法律原则和规定的精神。

案例2：（2015）鄂武汉中民终字第00115号，武汉中院认为：”本案中，因租赁物属于防洪清障整治的范围被政府责令拆除，致使双方的租赁合同无法继续履行，根据合同第八条第三款的约定，因不可抗拒的因素等原因导致本合同无法继续履行的，双方均不承担违约责任。但鉴于李平在签订租赁合同后对租赁物进行了添附，且武汉市东西湖区防汛抗旱指挥部办公室是针对添附后形成的租赁物与韩立胜达成的《清障补偿协议》，根据公平原则以及双方签订的《场地与设备租赁合同》及补充协议中关于“在政府对租赁的水域、河坡、场地进行整体规划及变更使用而发放补偿费时，乙方在该处所建设施补偿费在整个补偿费中，按乙方投资总额优先补偿乙方的补偿完后，多余的补偿费才归甲方补偿。并且乙方提前支付的多余租金，甲方要优先在补偿费中退回给乙方。”的约定，韩立胜应将其所获的补偿中属于李平投资的部分优先补偿给李平，并将李平支付的多余租金予以退还。”

另外，也存在租赁合同约定“租赁期满，承租人不再续租或合同终止，应将装饰装修、改建工程无偿移交出租人”的情况，法院认为承租人在持续租赁的过程中遇到征收拆迁，不满足合同约定的无偿移交的条件，判决出租人对承租人进行补偿。

案例：（2019）最高法民申4935号，最高院认为：“轻工大学与艳阳天公司于2003年8月1日签订的《租赁合同》第五条第3项约定：“租赁期满乙方（艳阳天公司）不再续租或本合同终止，应将整个装修、改建工程随同原租赁物一并无偿移交给甲方（轻工大学）”……因艳阳天公司持续承租案涉房屋，无其他法定或约定的合同终止情形，不满足前述租赁合同约定的添附物移交条件，结合轻工大学向艳阳天公司发出腾退通知时，《房屋租赁合同》期限尚未届满的事实，二审法院认定艳阳天公司为添附物权利人并无不当……鉴于土地储备中心已将案涉房产的全部补偿款支付给轻工大学，其中包括艳阳天公司改建、扩建、新建及装饰装修提升的价值部分，故一审、二审法院认定轻工大学应支付艳阳天公司相应补偿并无不当。”

当然，也存在法院严格依据租赁合同“互不负责”的约定，判决出租人不向承租人支付征收补偿的案例。

个人认为，如租赁合同作出“如遇征收拆迁，双方互不负责”的约定，以上案例值得借鉴，考虑到出租人因承租人的扩建或装饰装修等获益，应依公平原则，由出租人给予承租人补偿。另外，也应审查租赁合同条款的具体表述内容，如仅仅只是表述“互不负责”，从本身文义来看，也可能只是双方对于合同因不可归责于双方的事由而解除后的违约责任的约定，即双方互不承担租赁合同解除后的违约责任，但不能推导出承租人放弃主张相关的征收补偿利益，基于公平原则，出租人仍应给予承租人补偿。

07建议

综上，在签订及履行租赁合同的过程中，对涉及征收拆迁的，应注意：

1. 在签订租赁合同时，明确约定如遇征收拆迁，新建、改建、扩建房屋、装饰装修等的归属及对应补偿款的分配；

2. 对租赁过程中的新建、改建、扩建、装饰装修等，是否需要取得出租人的书面同意及相应的违约责任等作出明确约定。