最高法法官：农民自建住宅一般不适用《审理建工案件解释（一）》

来源：本文摘自《民事审判指导与参考》总第98辑建设工程施工合同关系的认定

作者：最高人民法院民事审判第一庭二级高级法官 谢 勇

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                       农民自建住宅一般不适用《审理建工案件解释(一)》

依据建筑法第八十三条的规定，农民自建低层住宅的建筑活动，不适用该法规定。农民自建住宅主要是低层住宅，通常不涉及公共利益，一般不适用建筑法、民法典和《审理建工案件解释(一)》关于建设工程施工合同的相关规定。对于此类纠纷，既要依法适用《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规的规定，又要关照我国农民自建住宅的实际情况，依法保护各方当事人权益，维护司法公正。

解读

一、法律依据与立法目的

《建筑法》第八十三条的明确规定

《中华人民共和国建筑法》第八十三条第二款规定：“本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。”

第三款进一步明确：“农民自建低层住宅的建筑活动，适用本法规定，但是省、自治区、直辖市人民政府可以根据当地实际情况，对农村村民自建低层住宅的建筑活动制定具体办法。”

从立法表述看，农民自建低层住宅原则上不适用建筑法，除非省级政府另行制定具体办法。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《解释（一）》）的适用范围

《解释（一）》第一条明确其调整对象为“建设工程施工合同纠纷”，而根据《建筑法》第二条，“建设工程”包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

核心争议点在于：农民自建低层住宅是否属于“建设工程”？

司法实践中普遍认为，农民自建低层住宅因规模小、技术要求低、不涉及复杂资质管理，一般不被认定为“建设工程”，因而《解释（一）》原则上不适用。

二、农民自建住宅的特殊性

性质与用途

非营利性：农民自建住宅用于自身居住，而非商业开发或公共利益项目。

低层结构：通常为1-3层，无需专业施工资质或复杂工程技术规范（如抗震、消防等级要求较低）。

法律关系的简化

合同主体：多为个人之间劳务或承揽关系，而非正规的建设工程施工合同关系。

验收标准：以农村习惯或地方性标准为主，而非《建设工程质量管理条例》中的强制性规定。

政策考量

农村建房涉及农民切身利益，若机械套用《解释（一）》中严格的合同效力、工程款支付、违约责任等规则，可能加重农民负担，违背“乡村振兴”和“惠农”政策导向。

三、司法实践中的具体适用规则

优先适用《村庄和集镇规划建设管理条例》

该条例第十八条规定：“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论同意后，报乡级人民政府批准。”

司法裁判中需重点审查以下问题：

是否履行了宅基地申请和审批程序；施工方是否具备相应资质（如农村工匠证）；合同内容是否符合农村建房的实际需求（如价格、工期、质量要求）。

参照适用《民法典》合同编而非《解释（一）》

合同效力：农村建房合同若无违法情形（如未取得宅基地使用权、超面积建设），一般认定为有效。

工程价款结算：按双方约定或市场价协商，而非《解释（一）》第二十五条的“参照合同关于工程价款的约定”。

违约责任：可主张实际损失赔偿，但违约金标准不宜过高（参考民间借贷利率的司法保护上限）。

例外情形：当“自建房”超出低层范围时

若农民自建住宅超过3层（部分省份规定为4层），或涉及经营性用房（如民宿、餐馆）、公共设施（如村委办公楼），则可能被认定为“建设工程”，需适用《建筑法》和《解释（一）》，并核查施工方资质、招投标程序等。

四、典型案例与裁判思路

案例1：张某与李某因农村房屋施工合同纠纷诉至法院

案情：李某承包张某3层自建房，未签订书面合同，施工过程中因质量问题产生争议。

裁判要点：法院认定该房屋属于“低层住宅”，不适用《解释（一）》，而是依据《民法典》第七百八十二条（承揽合同报酬请求权）判决李某继续履行维修义务，张某支付合理费用。

案例2：王某将4层楼房发包给无资质的施工队，因质量问题索赔

裁判要点：法院认定该房屋已超出“低层住宅”范畴，属于未取得资质签订的建设工程施工合同，依据《解释（一）》第一条认定合同无效，但允许参照合同结算工程价款，并由施工队承担修复责任。