司法拍卖，注意到“一切税费全部由买方承担”的条款了吗？

作者：杨帆   云南智族律师事务所

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编者按：在司法拍卖中，拍卖机构及法院为图方便，往往在拍卖共告中注明，“办理过户手续中所需补交的税费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均有买受人自行承担，具体费用等请竞买人至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。”那么，这样的规定是否符合相应的法律法规？竞买人如果真买到税费很高的拍卖品该如何处理？

一、咨询事实

笔者最近接到一个法律咨询，甲参加司法拍卖，以1600余万元购得面积为1500余平米的三套房产，甲带着喜得新居的愉悦心情到房产中心想要办理相关过户手续，房产中心告之需要到税局缴清相关税费才能过户。到了税局，甲被告知此三套房产共需缴纳增值税、附加税费、土地增值税、印花税、契税等共计600余万元，其中土地增值税高达460万元。听到这里，甲坐不住了，600万元税费已经接近拍卖成交价格的40%，如果拍卖前知道税费这么高，是无论如何不会参与拍卖的。

甲表示，拍卖前注意到了拍卖公告上的条款，也到法院相关部门打听过估计会涉及到多少税费，但都没有得到准确答复，最后侥幸参与拍卖，没想到却惹来一个大麻烦。

二、法律分析

1、根据相关税收法规，房产交易过程中，会涉及“增值税、城建税、教育附加及地方教育费附加、土地增值税、印花税、契税、”7各税种，其中，买方需承担“印花税、契税”两个税种，卖方承担““增值税、城建税、教育附加及地方教育费附加、土地增值税、印花税”6各税种。

那么拍卖公告能否直接约定买方承担所有税费呢？根据《税收征收管理法》第四条规定“法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。”各税种实体法也对纳税义务人做了明确的规定。

在许多情形下，纳税义务主体并不一定是最终的税款承担主体。在交易过程中，双方可以约定应缴纳税款由非纳税义务主体方承担。与纳税义务主体的法定性不同，税款承担主体可以通过合同条款进行约定。最高人民法院在相应的司法判例中也明确该观点。单从买方并非应当由卖方承担的6个税种的纳税义务人主张拍卖共告无效或公告中的税费承担条款无效暂无依据。

2、根据最高院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条 因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。但在司法实践中，基于税收优先原则，不动产过户以税款缴清为前提条件，且多数情形下，司法拍卖的被执行人处于下落不明或无可供执行的其他财产状态，被执行人是纳税义务人，但履约能力恶化，无力缴纳税费，许多法院采用一刀切的做法，在司法拍卖公告中载明“一切税费由买受人承担”。该条款的规定引发了诸多争议。

不过也有地方对法拍公告中涉及到的税费明确规定不能在司法拍卖公告中载明“一切税费由买受人承担”。

如福建省高级人民法院执行局“关于执行工作中相关问题的解答（二）”

按照《网络拍卖规定》第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照法律、行政法规的规定，由相应的主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体。网络司法拍卖的拍卖公告不得表述为“所有税费均由买方承担”，可以表述为“由买受人垫付税费”。因网络司法拍卖本身形成的，应当由被执行人承担的税费，若买受人垫付的，垫付的税费从拍卖价款中优先支付。

江苏省高级人民法院关于正确适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》若干问题的通知中规定“因网络司法拍卖产生的税费，按照网拍规定第三十条的规定，由相应主体承担。在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担。”

3、如甲这种情况，在拍卖前多次向法院了解税费情况均未得到明确答复，也可以依据《民法总则》第一百四十七条，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。以购买方对拍卖品存在“重大误解”向法院主张撤销该次拍卖。

三、总结

对于目前司法拍卖中的税费承担问题，除了福建及江苏两地中明确规定不得将“所有税费均有买受人承担”写入拍卖公告外，其他地方的判例很难获得支持。因此建议司法拍卖参与者如有意愿参与，一定要对相关税费进行了解后在参与拍卖，确有必要，建议委托律师或其他专业机构对拍品进行尽职调查，避免造成不必要的麻烦。