房屋买卖纠纷中购买人忽略的败诉风险点（二）----基于二手房买卖

原创：邹花园     来源：企业法律风险防控实务

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风险点2：诉请确认房屋所有权归买方所有

在一些房屋买卖合同纠纷中，有的原告直接诉请确认房屋所有权归原告所有。不止是不具备法律常识的普通老百姓会犯这种诉请错误，有的律师也会犯这样的错误。事实上，这些都是因为不理解“债权行为（负担行为）”与“物权行为（处分行为）”理论，未能区分物权变动行为与导致物权变动的债权原因行为。

我曾经办理过一个代位析产纠纷案件，当事人一审败诉后找到我们代理二审。简要案情如下（姓名均采用化名）：生效的调解书确认小武欠小刘借款30万元，小武名下有一套房，其父老武是共有人。小刘至五华法院申请强制执行，法院要求小刘先进行代位析产诉讼。小刘至西山法院提起代位析产诉讼，一审过程中，小武的表姑作为证人出庭，认为房屋已经早在十多年前就卖给她了，房屋所有权是她的。一审法院据此以房屋权属存在争议为由，驳回了小刘的析产请求。

二审过程中，主审法官是长期从事刑事案件审判的法官，我费尽全力解释“物权法定”以及“债权行为”“物权行为”，法官也理解不了。最后我用了个最简单的方法，我说如果签订买卖合同就可以享有所有权的话，还要房管局过户干嘛。这下，她终于觉得有我说得有道理了。这个案子后来发回西山法院重审了。

分享这个案件，就是想说，一些我们以为是常识性的法律知识，对于少部分法官、律师来说并不是常识。这种诉请错误的案例并不少见。

风险点3：在房屋不具备过户条件下诉请继续履行合同或诉请办理过户手续

在开发商尚未办理房屋所有权初始登记的情况下，为了适应房屋市场流动需求，充满智慧的国人们总能想到办法进行交易——公证预约买卖。在房价飞速上涨后，部分不诚信的卖方就想加价。买方不服气，就起诉到法院，诉请卖方继续履行合同或诉请卖方办理房屋的过户手续。这种也是不会得到法院支持的（至少昆明市各基层法院是不会支持的），因为房屋没有产权证，客观上无法让卖方继续履行合同或办理过户手续。

那怎么保障买方权益呢？笔者想到《物权法》第二十条规定的预告登记制度­——“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”但遗憾的是，经过向昆明市房产交易中心核实，该中心只办理一手房的预告登记，不办理二手房买卖预告登记。笔者认为这种做法是不作为的行政违法行为，有兴趣的朋友可以试试行政诉讼。如果房管部门能够允许二手房办理预告登记，那么因卖方趁机涨价、一房二卖引发的房屋买卖合同纠纷必然会大大减少。

风险点4：在诉讼过程中未采取保全措施以致卖方有机会将房屋过户给第三人

这是一个真实案例，为了保护当事人隐私，姓名采用化名，价格稍有变动。

张某于2015年通过某地产中介将其位于呈贡区的一套商品房以公证预约买卖的方式卖给王某，价款80万元。2019年，标的房屋办到房产证，应中介要求，张某将房产证交给中介保管。因房价已经翻倍，张某多次表示希望王某补价20万元，被王某拒绝。因张某拒不办理房产过户，王某将张某起诉至呈贡区人民法院，诉请张某办理房产过户手续并支付违约金XX元。在诉讼过程中，张某至房管部门申报房产证遗失，重新办理了新的房产证，并将房屋过户至案外人名下。张某随即将该情况汇报给法官，其转让房屋是为了抵债，而且抵债价格为82万元。其后，王某不得不变更诉讼请求，要求解除预约买卖合同，返还购房款、赔偿房屋涨价损失并支付违约金。

这个案例告诉我们两个经验：第一，房产证是可以申报遗失后重新办理的，所以不要以为手里拿着对方的房产证原件后，对方就没办法处分房产；第二，作为买方，应该在诉讼过程中采取保全措施，要么作财产保全查封标的房产，要么作行为保全，禁止卖方办理该房屋的过户手续。法院支持哪种保全，具体要与法官沟通。

以上就是笔者关于房屋买卖合同纠纷中原告败诉风险点的经验总结，希望能够帮到大家。也欢迎大家加我个人微信交流。