云南中天文化产业发展股份有限公司诉邹某房屋买卖合同案

【裁判要旨】

格式合同，又称格式条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除责任或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

【案 情】

上诉人（原审被告）：云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称：“中天文化产业公司”）

被上诉人（原审原告）：邹某

2013年6月12日，邹某与中天文化产业公司签订《商品房购销合同》，约定，由邹某购买中天文化产业公司位于西山区金碧街道办事处河北社区"文化空间广场Ⅰ"地下室D区-1层S-100号房屋。合同约定，中天文化产业公司应于2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房进行交付。该《商品房购销合同》附有《合同补充协议》，补充协议第六条约定：该房屋的具体交付时间以中天文化产业公司发放《接房通知书》载明的交房时间为准。第7条约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。第十七条补充协议的效力中第3款规定：本补充协议自甲乙双方签字之日起生效。但双方未在该份《合同补充协议》上签字盖章。《商品房购销合同》签订后，邹某支付了全部购房款。

双方签订《商品房购销合同》当日，邹某作为甲方（委托方）、富壹城公司作为乙方（受托方）签订了一份《物业委托租赁管理协议》，协议约定，邹某将向中天文化产业公司购买的房屋委托富壹城公司对外租赁，委托期限20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止。该协议中约定物业租金计算基数为577638元，并对每年的租金情况进行了列明，其中前三年的年均收益率为8%，年租金回报为46211.04元。此后，因中天文化产业公司未在《商品房购销合同》所约定的交房时间交房，故邹某丈夫张杰伟受原告委托，与部分购买文化空间广场的业主代表于2015年8月24日向被告发出了"交房催告函"。"交房催告函"中载明："文化空间项目业主于2013年与贵公司签订了《商品房购销合同》，合同中约定于2014年6月27日交房。然而，合同签订后至今，贵公司迟迟未将商用住宅及商铺交付业主，且至今没有一个明确的表态，已构成严重违约，侵犯了购房方的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》的有关规定，请贵公司对以下几个问题做出答复：一、根据现场施工进度，贵公司所承诺的2015年10月15日前交房及商铺返租根本无法实现，广大业主强烈要求贵公司在2015年10月15日前对业主所购公寓及商铺实现交房条件。（必须具备《商品房质量保证书》；《商品房使用说明书》和《竣工验收备案表》）。二、如在2015年10月15日前无法实现交房条件，则业主方有权要求解除合同并责成贵公司赔偿经济损失。……"在交房催告函上，加注了"交房催告函已收。徐世平。2015年8月24日"字样。由于中天文化产业公司在此后仍未能交房，故邹某诉至一审法院。二审中，经本院现场踏勘，诉争商铺及通往商铺必经的小广场有部分工程未完工。

【审判】

昆明市西山区人民法院经审理认为：由于合同补充协议加盖了被告公章作为骑缝章，表明该补充协议是真实存在的。但该份《合同补充协议》第十七条补充协议的效力中第3款规定：本补充协议自甲乙双方签字之日起生效。而本案原、被告双方并未在补充协议上签字盖章，原告在庭审中也明确表示对该份协议不予认可，因此，该份《合同补充协议》对原、被告双方不具有约束力，双方仍应当按《商品房购销合同》履行各自的义务。因此，被告应当按照约定在2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。而被告至今未向原告交房，已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

本案中，关于交房催告，原告主张其在2015年4月通过口头形式进行了第一次催告，于2015年8月24日由原告丈夫张杰伟代原告通过书面形式进行了最后一次催告。被告则主张原告早在2014年6月28日就进行过电话催告，双方存在争议。因原告主张的口头催告和被告主张的电话催告均无证据证实，不予确认。现有证据表明，原告丈夫张杰伟受原告委托，与其他部分购房业主代表在2015年8月24日向被告就交房事宜进行了催告，因此，按照法律的规定，在催告后三个月，原告即对被告享有合同解除权。因此，对于原告现诉请要求解除原、被告双方所签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，符合法律的规定。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，本案中，双方所签订的《商品房购销合同》解除后，被告应当将原告交付的房款返还原告。庭审中已查明，原告向被告支付了房款总额为577638元，因此，被告应当返还原告购房款577638元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

本案中，原告在向被告购买房屋时与富壹城公司签订了《物业委托租赁管理协议》，将向被告购买的房屋委托富壹城公司出租，并由富壹城公司按照约定支付租金。从《物业委托租赁管理协议》的内容看，被告向原告交付房屋后，原告出租房屋前三年每年可获得租金46211.04元。因此，对于原告所主张的《商品房购销合同》解除之前的损失，可以参照此标准进行计算。对于原告所主张合同解除前的2014年7月1日至2016年6月1日共计23个月的损失，一审法院参照年租金标准46211.04元计算，确定原告的损失为88571.16元（46211.04元÷12个月×23个月）。

因原告在本案中主张的损失为77981元，在其举证证实的损失范围内，故对于原告的诉讼请求，予以支持。需要指出的是，本案中，虽然被告至今尚未向原告交付房屋，但原告与富壹城公司签订《物业委托租赁管理协议》后，富壹城公司向原告支付过2013年7月1日起到2015年3月31日期间的租金。对于该部分租金应否扣减的问题，本案中由于富壹城公司向原告支付租金系基于委托租赁关系，且租金支付时房屋并未交付，故对于富壹城公司支付给原告的租金部分，不在本案中进行扣减处理。

据此，昆明市西山区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除原告邹某与被告中天文化产业公司于2013年6月12日签订的《商品房购销合同》。二、由被告中天文化产业公司于本判决生效之日起十日内退还原告邹某购房款577638元。三、由被告中天文化产业公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邹某2014年7月1日至2016年6月1日期间的损失人民币77981元。

原审判决宣判后，中天文化产业公司不服，向昆明市中级人民法院提起上诉。上诉人中天文化产业公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。（二）本案的一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由为：（一）补充协议合法有效，对双方产生拘束力；（二）根据补充协议的约定，交房时间应当按照《接房通知书》为准，而中天文化产业公司在2016年6月14日已按约在云南信息报上发出交房通知，交房期限应以此为准；3、即便中天文化产业公司逾期交房，按照补充协议约定中天文化产业公司仅应支付万分之一的违约金后，合同仍应继续履行，故被上诉人无权解除合同。被上诉人邹某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

昆明市中级人民法院经审理，确认的案件事实与原判相符，另查明，二审中，经本院现场踏勘，诉争商铺及通往商铺必经的小广场有部分工程未完工。昆明市中级人民法院认为：双方签订的《商品房购销合同》中第五条第一款、第八条第二款、第九条第二款、第十条、第十一条、第十二条中均载明“双方按照补充协议的相关约定执行”，同时，在合同第十三条第七款中约定“本合同连同附件共30页，一式四份”，均表明在签署《商品房购销合同》时，邹某、中天文化产业公司认可补充协议作为合同的一部分，且在《补充协议》中对双方的权利义务进行了约定。因此，邹某以其未在《补充协议》上签字，该补充协议对双方不产生约束力的主张不成立。一审法院对此认定错误，予以纠正。该《补充协议》中的第六条第一款约定：“该房屋的具体交付时间以甲方（中天文化产业公司）发放《接房通知书》载明的交房时间为准”；第六条第七款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付的，则乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需承担违约责任；如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行”。

昆明市中级人民法院认为，该份补充协议系中天文化产业公司为了重复使用而预先拟定之格式条款，而前述两条约定免除了中天文化产业公司延迟交房的责任，排除了法律赋予给购房人解除合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应为无效。购房者购买商铺的目的在于使用、收益，根据本院二审中查明的事实，在本案二审期间，诉争商铺及通往商铺必经的小广场有部分工程未完工，尚不具备交付条件。此时距离双方合同中约定的2014年6月27日交房期限已逾期两年多，文化空间项目业主代表已于2015年8月24日向中天文化产业公司发出催告函，邹某有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定请求解除合同，返还购房款。对于邹某主张因中天文化产业公司逾期交房导致其所受损失，一审法院以其向案外人云南富壹城物业服务有限责任公司出租商铺的租金标准进行计算，并无不当。但因邹某自认在未取得房屋期间已实际向云南富壹城物业服务有限责任公司收取了80869.32元租金，该部分损失并未实际发生，故该部分租金应自其所称损失中予以扣除，即2014年7月1日至2016年6与1日期间，邹某的损失为46211.04/12×23=88571.16元，扣除已实际收取的80869.32元后，实际产生的损失为7701.84元。一审法院对此处理不当，予以纠正。综上，中天文化产业公司的上诉请求不成立。

昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决：“一、维持昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第6892号民事判决第一、二项，即“一、解除原告邹某与被告中天文化产业公司于2013年6月12日所签订的《商品房购销合同》。二、由被告中天文化产业公司于本判决生效之日起十日内退还原告邹某购房款577638元。”二、变更昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第6892号民事判决第三项为“三、由被告中天文化产业公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邹某2014年7月1日至2016年6月1日期间的损失人民币7701.84元。”三、驳回邹某的其他诉讼请求。”本判决现已生效。

【评析】

根据我国《合同法》及《合同法解释（二）》对在格式条款订入合同时，提供格式条款一方违反其合理提示说明义务时的法律后果的解释，规定了两种救济方式：1、相对人可以申请撤销格式条款；2、人民法院依法认定格式条款无效。本案系人民法院依法认定格式条款无效的情形，本案中，中天文化产业公司出售房屋为期房，其主要的合同义务是按照约定的时间交付房屋，但其未按约定的2014年6月27日前交付房屋，在邹某发出“交房催告函”后仍未交付。邹某作为合同相对人已经支付全部购房款，即履行了主要的合同义务。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同••••••（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”该条规定明确了合同当事人的法定解除权。本案中，中天文化产业公司提供的《商品房购销合同》之《补充协议》，系为了重复使用而预先拟定的条款，其中第六条第七款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付的，则乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需承担违约责任；如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”该约定免除了中天文化产业公司延迟交房的责任，排除了法律赋予购房人解除合同的权利。邹某作为消费者与中天文化产业公司订立该格式条款时地位不平等，双方并未就此协商，显然违背了公平、诚信原则。《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故该《补充协议》中关于未按期交付房屋的约定系格式条款，从平衡合同双方利益，保护消费者合法权益出发，人民法院依法认定为无效，对合同双方不产生约束力。

司法实践中，格式条款的社会化使得对它的统一解释成为必要，也为类似的案件提供得当的裁判指引，并达到良好的社会效果。认定格式条款的法定无效，需要注意其一、该格式条款无效是当然无效，不必经由一定程序使其失效，该格式条款无效系自始无效，自始不发生对当事人的法律约束力；其二、该格式条款无效，并不影响合同其他条款的法律效力。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故本案裁判解除双方《商品房购销合同》，并由中天文化产业公司返还邹某购房款577638元、赔偿因延迟交房产生的损失7701.84元。本案矛盾突出、争议较大，且在同类案件中具有典型性，该案不单关系着当事人的现实利益，还对同类案件的处理具有先行的参考意义，审理和裁判须谨慎为之。本案宣判后，双方当事人均服判息诉，获得了良好的法律效果和社会效果。

【评选理由】

本案系房屋买卖合同中的经典案例，属于社会关注度高，影响力较大的案件。合议庭能准确把握“格式条款”的法律精神，对购销合同及补充协议中的格式条款的认定、由此产生的法律后果等问题进行了准确的分析和论述。格式条款在房地产开发商品房销售领域和司法实践中极为常见，且常常产生争议，本案对不同情形的格式条款认定的法律实践具有典型的参考意义；对房地产购销合同示范文本及补充协议的规范制定，具有很好的导向作用。

一审判决书：昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第6892号民事判决书

二审判决书：昆明市中级人民法院（2016）云01民终3445号民事判决书

二审合议庭成员：

审判长：田庄；审判员：朱欢；代理审判员：黄金成

案例提供单位：昆明市中级人民法院

承办人：田庄；编写人：吕秋霞